Разделы сайта
Выбор редакции:
- Роль городов в современной мировой экономике
- Реферат: Венчурное финансирование инновационных проектов Основными составляющими успешного становления венчурного бизнеса являются
- Национальный состав пермского края на
- От светского льва до камерного петушка
- Реферат: Валовый внутренний продукт и его структура
- Доверенность в банк от юридического лица: как правильно написать
- Транспортный налог: проводки по бухгалтерии Начислить транспортный налог в 1с 8
- Как отразить в учете приобретение гсм по топливным картам
- Что такое "прямые выплаты" от ФСС и в каких регионах выплачивают такие пособия?
- Оперативный займ «911» делает жизнь легче Коротко о компании
Реклама
Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры? Какие документы должны быть у застройщика? Документы застройщика. |
Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» . В 2019 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам. Новый законПоправок в 2019 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства. ТаунхаусыДа, все верно. Новые требования к застройщикам с 2019 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.
Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег. Компенсационный фондТребования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.
Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.
Требования к застройщикуКакие требования к застройщику в 2019 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:
Уставной капиталТребования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов. Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве. Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:
Проблемы с закономФедеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:
Обязательный сайтТребования к сайту застройщика с 2019 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».
Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой ДоговорТребование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:
Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.
ГарантииЗаконодательство выдвигает требования к застройщику относительно на объект недвижимости. При этом в 2019 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.
Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:
Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет. Прилегающая территорияКакие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации. Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района. Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ. Покупка квартиры - ответственный шаг. Чтобы избежать мошенничества, тщательно проверяйте документы застройщика. Время чтения: 8 минут На самом деле документов не так много Покупка жилья на первичном рынке позволяет приобрести новую квартиру в современном доме по относительно доступной цене. У квартиры в много плюсов, и главный – это то, что она новая. В ней никто до вас не жил, и вы все можете устроить в ней по собственному вкусу – планировку, отделку, интерьер, не переделывая то, что осталось от прежних хозяев. В новых домах – новая инфраструктура и инженерные сети. Кроме того, покупка квартиры по схеме долевого строительства на начальном этапе позволяет сэкономить значительные средства. Однако порой все эти аргументы в пользу приобретения квартир от застройщика разбиваются об истории обманутых дольщиков и незавершенных долгостроев. И пусть неудачных проектов достаточно мало относительно общего объема строительства в Санкт-Петербурге, но они порой отпугивают потенциальных покупателей. Между тем, риск инвестиции в новостройку может быть сведен к минимуму, если грамотно подойти к выбору . Право на информациюПрежде всего нужно собрать и изучить всю доступную информацию о компании в интернете. Всемирная сеть полна статей о недвижимости, откровений экспертов и отзывов покупателей. Пройдясь по аналитике и форумам дольщиков, можно составить предварительное мнение о застройщике. Если компания плохо зарекомендовала себя в предыдущих проектах, это не останется незамеченным – дольщики обязательно выведут недобросовестного девелопера на чистую воду. Сбор информации в интернете позволяет отсеять мошенников, но не дает всей полноты знания о надежности застройщика. Точную информацию можно получить только путем изучения документов. Любое строительство – это горы бумаг, критично важных или второстепенных, поэтому нужно точно знать, какие документы представляют наибольший интерес для будущего дольщика. При посещении офиса требуйте, чтобы вам предоставили оригиналы или их копии, заверенные нотариусом. Ксерокопии и сканы, распечатанные с компьютера, не годятся, так как их легко подделать. Если вы не обладаете глубокими юридическими знаниями, лучше будет пригласить с собой профессионала – риелтора или юриста, занимающихся вопросами новостроек и долевого строительства. Они отберут нужные документы и проверят их на подлинность, соответствие законодательству и интересам дольщиков. Не надо бояться, что в офисе вам откажут в доступе к важным бумагам. Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20, 21 , поэтому действовать нужно спокойно и уверенно, с сознанием собственной правоты. Застройщик, руководствующийся буквой закона, должен без проволочек представить вам документы, так как это соответствует и его интересам. Открытая политика по отношению к потенциальному клиенту должна настроить стороны на доверительный лад. Если вам все-таки отказались показать документы, то это повод для настороженности по отношению к данному застройщику, хотя, возможно, ситуация отражает не политику компании в целом, а некомпетентность конкретного менеджера. Документы, обязательные для ознакомленияИтак, какие же бумаги помогут убедиться в надежности застройщика и его абсолютной благонадежности? Вот список документов, дающих действительно важную информацию о самом застройщике и о строительном проекте, ради которого все и затевалось:
Проверка учредительных документовПосмотреть необходимые документы можно не выходя из дома Пакет учредительных документов включает:
Вас прежде всего должны интересовать совпадение фактического и юридического адресов компании, имена учредителей и совладельцев, распределение между ними голосов при принятии решений. Обязательно узнайте, какие проекты фирма осуществляла в последние годы, их адреса и сроки ввода в эксплуатацию. Если какие-то сведения не совпадают с данными, опубликованными на сайте девелопера, это должно насторожить потенциального покупателя. Проверка лицензииИзучая лицензию, обратите внимание на основные реквизиты – вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Самое главное, - убедиться, что срок действия лицензии не истек. В разрешении на строительство должно быть указано, что оно выдано на интересующий вас объект. Бывает, что застройщик одновременно строит несколько домов, а разрешение получает только на один из них. Здесь тоже надо обратить внимание на сроки действия документа. Устаревшее разрешение силы не имеет. Знакомство с проектной декларациейПроектная декларация – это "паспорт" проекта. Она размещается в открытом доступе за пару недель до объявления начала продаж, и каждый желающий может ознакомиться с документом, зайдя на официальный сайт. Декларация содержит сведения о будущем проекте, а главное – заключение Государственной экспертизы, подтверждающее соответствие проекта техрегламентам и строительным нормативам. В ней, помимо адреса объекта и указания этапов и сроков строительства, содержатся сведения о количестве квартир и их технических характеристиках, о составе общего имущества и назначении нежилых помещений. Из декларации можно узнать о предполагаемых сроках ввода готового дома в эксплуатацию, стоимости строительства, подрядчиках и многом другом. Нелишним будет поинтересоваться, насколько сведения, содержащиеся в декларации, соответствуют проектной документации. Изучение правоустанавливающих документов на землюВникайте во все детали Статус участка, на котором строится дом, также имеет большое значение. Нередки случаи, когда готовый дом годами не могут сдать в эксплуатацию из-за проблем с правоустанавливающими документами на землю. Законом определены два типа документов, дающих право на легальное строительство:
В последнем случае важно удостовериться в том, что компания успеет построить и ввести дом в эксплуатацию до того, как истечет срок аренды. Здесь нужно учитывать и то, что фактическая дата окончания стройки редко совпадает с ранее намеченной. Обычно строительство ведется на год-полтора дольше, чем предполагается вначале, но бывают и более длительные задержки. Официально объект начинает считаться долгостроем, если дом не сдан в течение трех лет с момента запланированного окончания проекта. Поэтому арендатору так важно иметь хороший запас времени. Также важно перепроверить реквизиты участка – площадь, адрес и кадастровый номер. Проверка финансового положения застройщикаЕсли все документы в порядке, то можно провести небольшой аудит компании, чтобы выяснить, насколько благополучны ее финансовые дела. Фирма, твердо стоящая на ногах, имеет больше шансов успешно завершить проект. Проанализировав бухгалтерскую документацию и годовые отчеты за последние годы, можно сделать вывод, насколько эффективно работает компания. Этот нелегкий и хлопотный труд отнимает много времени и требует порой затрат на оплату услуг специалиста. Но основательный подход к такому серьезному вопросу, как выбор застройщика, дает возможность чувствовать себя спокойно и уверенно в ожидании новоселья. ЕГРП в отношении этого надела. В документе можно увидеть, кто является владельцем определенного участка на конкретный момент времени. В случае если строительство ведется на основании арендного договора, стоит обратить внимание на следующие элементы договора:
Если период действия арендного соглашения подходит к завершению раньше, чем застройщик планирует ввести дом в эксплуатацию, должно быть дополнительное соглашение о продлении арендного срока. Какие документы оформляются при долевом участии в строительствеВ соответствии с Законом, Договор участия в долевом строительстве должен содержать:
В случае, если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в Договоре, такой договор, в соответствии с законом, считается незаключенным. Если Вам предлагают заключить Договор участия в долевом строительстве в отсутствие вышеуказанных условий или не регистрировать его, имейте это ввиду. Какие документы должен предоставить застройщик дольщику?
Чтобы избежать указанных выше проблем, важно внимательно проверять застройщика и требовать документы, позволяющие определить законность его деятельности и отсутствие проблем с возводимой недвижимостью. Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика?Вместе с тем, именно оформление договора долевого участия в строительстве на сегодняшний день является самым популярным механизмом привлечения средств на постройку многоквартирного дома. Во многом это связано с тем, что такой механизм наиболее широко известен гражданам, а потому они вкладывают деньги в строящиеся дома, оформляя документы таким способом, наиболее охотно, а к другим способам участия в строительстве относятся с определенной степенью настороженности.Кроме того, дополнительным инструментом защиты сбережений граждан от злоупотребления со стороны застройщика в случае заключения договора участия в долевом строительстве является тот факт, что пункт 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О долевом участии в строительстве» содержит требование об обязательной регистрации такого документа в органах юстиции. Порядок и нюансы оформления права собственности по ддуСтроительная компания обязана оформить этот документ и выставить его на всеобще обозрение - в СМИ или на официальном сайте. Каждый желающий должен иметь возможность найти и изучить этот документ. Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21. Внимание Может ли застройщик отказаться предоставить запрашиваемые документы? Строительная компания обязана предъявить к рассмотрению указанные выше бумаги, ведь это оговорено в ФЗ №214. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность. В этой статье сказано, что за публикацию в СМИ несоответствующей действительности информации, передачу неполных или недостоверных данных строительная компания штрафуется на сумму от 200 до 400 тысяч рублей. Долевое строительство: что нужно знать? закон о долевом строительствеФЗ №214 в части получения разрешения на возведение объекта, размещения проектной декларации, госрегистрации права на земельный надел, а также наличия договора, оформленного в письменном виде и прошедшего госрегистрацию.Какие документы должен предоставить застройщик дольщику? После подписания этого документа обязанности компании-застройщика считаются исполненными, и устранять недочеты придется жильцам.С найденными недочетами в квартире можно «разобраться» несколькими путями:
На руках у собственника должен остаться акт приема-передачи, подписанный представителем застройщика.Один экземпляр остается у застройщика. Какие документы должен передать застройщик дольщику при передаче квартирыЕсли дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации, то застройщик обязан компенсировать клиенту их устранение. Во-вторых, не поддаваться на уговоры. Ниже представлены самые распространенные схемы действия застройщиков, которые направлены на оказание давления на клиента: — просят подписать бумаги, уверяя, что все неполадки будут устранены потом; — утверждают, что составят «другой акт», в котором будут отражены все претензии; — угрожают, что, в случае нарушения сроков оформления документов, клиент должен будет уплатить штраф за неприятие объекта. Грамотная помощь Существует масса нюансов, на которые нужно обращать внимание.
Какие документы должны быть при передаче застройщиком квартиры дольщикуУ каждого юридического лица должны иметься следующие документы, подтверждающие его правовой статус:
Данная информация позволит установить круг лиц, основавших компанию, и принимающих участие в ее деятельности. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Какие документы выдает застройщик при долевом строительствеДолевое участие в строительстве: правовые особенности Какова ответственность Застройщика за предоставление недостоверных/неполных сведений, предоставление которых является обязанностью Застройщика, в соответствии с 214-ФЗ? За невыполнение Застройщиком данной обязанности предусмотрена административная ответственность, установленная статьей 14.28 КоАП РФ: за опубликование в СМИ проектной декларации, содержащей неполную либо недостоверную информацию, а также за предоставление неполной или недостоверной информации, предоставление которой для Застройщика обязательно – на Застройщика может быть наложен штраф от 200 000 до 400 000 рублей (на должностное лицо – от 5 000 до 15 000 рублей). Участие граждан в долевом строительстве жилья предполагает заключение договора с застройщиком. Однако еще на стадии подготовки к оформлению договорных отношений необходимо убедиться в отсутствии рисков, ведь по вине недобросовестного застройщика можно потерять не только будущий объект недвижимости, но и вложенные средства. Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно проверять у застройщика перед покупкой квартиры. Подготовка к заключению договора и проверка информации о застройщикеНа подготовительном этапе заключения соглашения с застройщиком гражданам крайне важно установить, с кем они имеют дело. Рекламные объявления или восторженные отзывы на официальном сайте строительной компании вовсе не гарантируют, что застройщик надлежащим образом будет выполнять свои обязательства. Чтобы минимизировать риски потери денежных средств, есть возможность получить предварительную информацию о компании на общедоступных ресурсах сети Интернет. С этой целью граждане имеют возможность:
Помимо этого, на сайтах местных органов власти размещаются градостроительные планы населенных пунктов, в том числе с указанием оснований для застройки и наименованием строительной компании. Эта информация поможет определить законность начала строительства и установить соответствие деятельности застройщика градостроительной документации муниципального образования. Проверка документов при покупке жилья у застройщикаФедеральный закон № 214-ФЗ обязывает застройщика не только иметь оформленную документацию на проведение строительных работ, но и предоставить доступ к ней участникам долевого строительства. Перечень документов, которые подтверждают законность проведения работ по возведению здания, также установлен Федеральным законом № 214-ФЗ. Документы, подтверждающие правовой статус застройщикаВозведение многоквартирных домов имеют право осуществлять только юридические лица. Правоспособность организаций наступает с момента регистрации их в налоговом органе в качестве юридического лица, а сведения о них вносятся в ЕГРЮЛ. У каждого юридического лица должны иметься следующие документы, подтверждающие его правовой статус:
Данная информация позволит установить круг лиц, основавших компанию, и принимающих участие в ее деятельности. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос или по телефону: Документы, подтверждающие законность строительстваВажнейшим блоком документов, которые позволят принять решение о заключении договора с застройщиком, является проектная и разрешительная документация. В ее состав входят:
Вся указанная документация должна быть утверждена уполномоченными органами власти и строительного надзора. Особое значение имеет лицензия застройщика, которая подтверждает возможность осуществления им деятельности по возведению жилья. Данный разрешительный документ также должен иметь неистекший срок действия. Документация на земельный участокВозведение многоквартирных домов может осуществляться только на участке земли, предоставленном застройщику на законном основании. Владение землей должно подтверждаться договором аренды, зарегистрированным в органах Росреестра. При проверке данного документа необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
Также информацию из договора аренды земельного участка можно проверить через Публичную карту Росреестра, которая находится в открытом доступе в сети Интернет и позволяет любому заинтересованному лицу получить открытые сведения на каждый объект недвижимости. Полномочия должностных лиц застройщикаПодписание договора на долевое участие в строительстве может осуществляться только лицами, уполномоченными застройщиком. В состав таких лиц могут входить:
От наличия или отсутствия полномочий на заключение договоров зависит возможность признания сделки недействительной. Такие неблагоприятные последствия могут повлечь потерю денежных средств граждан, поэтому проверке полномочий необходимо уделить особое внимание. Дополнительные сведенияТак как строительная компания заинтересована в привлечении средств новых клиентов, она по собственной инициативе может предлагать дополнительный набор документов, который должен показать преимущества компании перед конкурентами. В их состав могут входить:
Перечень такой документации не ограничен законодательством и позволяет подтвердить благонадежность застройщика в глазах потенциального клиента. Таким образом, только изучение комплекта документов, имеющихся у застройщика, позволит гарантировать надежность сделки по приобретению объекта долевого строительства и минимизировать риски граждан. |
Популярное:
Новое
- Реферат: Венчурное финансирование инновационных проектов Основными составляющими успешного становления венчурного бизнеса являются
- Национальный состав пермского края на
- От светского льва до камерного петушка
- Реферат: Валовый внутренний продукт и его структура
- Доверенность в банк от юридического лица: как правильно написать
- Транспортный налог: проводки по бухгалтерии Начислить транспортный налог в 1с 8
- Как отразить в учете приобретение гсм по топливным картам
- Что такое "прямые выплаты" от ФСС и в каких регионах выплачивают такие пособия?
- Оперативный займ «911» делает жизнь легче Коротко о компании
- О программе предоставления субсидии в деталях