Правовые основы ипотеки устанавливает Федеральный закон 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это основной документ, закрепляющий права сторон сделки и описывающий ее процедуру. Рассмотрим ключевые аспекты законодательного акта, нововведения и пункты, на которые заемщикам следует обратить особое внимание.

Что регулирует закон об ипотеке (залоге недвижимости) в редакции на 2020 год

Федеральный закон № 102 определяет основания возникновения ипотеки, регулирует права заинтересованных сторон и описывает процедуру регистрации залога и оформления соглашения об ипотеке. В соответствии с п.1 ст.1, сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик), который в качестве обеспечения обязательств передает кредитору недвижимое имущество.

Этот правовой акт является одним из главных документов для ипотечных заемщиков, так как именно на его основе банки определяют условия договора.

Закон был принят в 1998 году, но за прошедшие годы претерпел множество изменений. В 2020 году были внесены очередные корректировки. Что нового в документе:

1. Стороны сделки могут оформлять закладную в электронном виде на портале Госуслуг или сайте Росреестра. Такие поправки позволят упростить процедуру оформления бумаг, снизить материальные затраты заемщика и обеспечить сохранность документа.
2. Изменились требования к содержанию закладной. Помимо основной информации, касающейся данных сторон, суммы обязательств и сроков, в документе должны быть указаны расширенные сведения о должнике (СНИЛС и ИНН) и о недвижимости (кадастровый номер, характеристика объекта, рыночная стоимость).
3. Изменения коснулись содержания договора между кредитором и заемщиком. С 1.07.2018 года перечень основных условий определяется ФЗ №353 «О потребительском займе». Перечень обязательных пунктов договора значительно расширился, что снижает риск возникновения споров сторон.
4. Сумма возмещения задолженности и размер неустойки с 2020 года будет зависеть от процентной ставки Центрального банка.
5. Последняя поправка коснулась условий взыскания. В соответствии со ст. 61 закона в новой редакции, долг заемщика будет считаться закрытым, если цены на недвижимость упали настолько, что банку не удалось продать залог на публичных торгах.

В ближайшем будущем ожидается законопроект с изменениями: оптимизацией оформления ипотеки за счет внедрения цифровых технологий, введением запрета на выдачу ипотечных кредитов в иностранной валюте, возможностью реструктуризации валютных ипотечных займов.

Краткая характеристика разделов

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

1. Основные положения. Раздел определяет понятие ипотеки, основания ее возникновения и перечень недвижимого имущества, которое может быть передано в залог для обеспечения долговых обязательств.
2. Договор об ипотеке. Эта глава посвящена правилам заключения ипотечного договора и регистрации залога в Росреестре.
3. Закладная. Здесь все о содержании, оформлении, регистрации и осуществлении прав по закладной.
4. Регистрация ипотеки. Раздел устанавливает порядок регистрации ипотеки, условия изменения регистрационной записи о залоге, размер госпошлины и снятие с недвижимости обременения.
5. Сохранность залога. Глава устанавливает обязанность залогодателя обеспечивать сохранность недвижимости, в том числе путем ее страхования. Здесь же говорится о последствиях утраты и порчи залога для должника.
6. Права на имущество третьих лиц. Устанавливаются условия и порядок передачи прав на заложенное имущество к третьим лицам.
7. Последующая ипотека. Раздел регулирует вопрос повторного обременения имущества: условия, на которых это возможно и правила регистрации.
8. Уступка прав по договору ипотеки. В этой главе говорится о том, что банк может продать третьим лицам право требования долга.
9. Взыскание. Определены основания для взыскания предмета залога, судебный порядок и способы решения споров.
10. Реализация заложенной недвижимости. Глава устанавливает порядок проведения торгов и основания для прекращения взыскания на имущество.
11. Особенности ипотеки земельного участка. Приведен перечень участков, которые могут находиться в залоге, права сторон сделки на сооружения, находящиеся на заложенной земле, особенности взыскания участка в зависимости от категории земли.
12. Ипотека предприятий. Устанавливаются сроки исполнения обязательств при ипотеке предприятий, права заемщика, а также правила взыскания на предмет залога.
13. Ипотека жилой недвижимости. Раздел рассматривает правила оформление квартир и домов в залог и определяет порядок реализации имущества в случае обращения взыскания на него.

Преимущества и недостатки закона

Законопроект совершенствуется каждый год. Нововведения призваны, в первую очередь, защитить права сторон и упростить процедуру оформления сделки.

Основные плюсы закона:

• учитываются интересы всех собственников недвижимости, которая передается в залог;
• при ипотеке в силу закона составляется один договор, что позволяет избежать бумажной волокиты;
• возможность передавать в залог одно и то же имущества сразу нескольким кредиторам.

Несмотря на постоянные корректировки, закон по-прежнему имеет массу слабых сторон. Например, в нем не указаны случаи, когда обременение с имущества можно снять в случае расторжения договора купли-продажи. Основания, на которых заканчивается действие залога, перечислены в ст. 352 ГК РФ, и в нем тоже нет ни слова о прекращении обременения в случае расторжения договора купли-продажи. Если заемщик купил квартиру на кредитные деньги, но потом расторгнул договор с продавцом, то запись об ипотеке в Росреестре останется действительной вплоть до погашения займа покупателем.

Еще один существенный минус – право кредитора на переуступку прав требования долга. Банк может продать долг заемщика третьим лицам, не имеющим лицензию на осуществления ипотечного кредитования. Получается, что залогодержателем может стать любая сторонняя организация.

Также можно отметить, что документ в целом больше направлен на защиту интересов банка, его возможность взыскать долг и реализовать залог.

Тем, кто собирается оформлять ипотеку, желательно знать ключевые аспекты закона:

1. Недвижимость, переданная в залог банку, будет находиться под обременением до момента погашения займа. Это значит, что заемщик не имеет права совершать сделки с этим объектом в течение всего срока выплаты без согласия кредитора. Если жилье было приобретено по военной ипотеке, то залогодержателями будут выступать и банк, и Министерство обороны.
2. При невозврате долга залог реализуется на торгах, а полученные деньги направляются банку в качестве компенсации за невыплаченные проценты, невыплату основного долга и на возмещение издержек в суде.
3. Если недвижимостью владеют несколько лиц, то для оформления залога требуется их согласие.
4. Если среди собственников жилья есть инвалиды или дети, то для оформления залога требуется согласие органов опеки и попечительства. В соответствии со ст. 77, органы могут дать согласие только в том случае, если передача жилья в залог не нарушает интересов несовершеннолетних или недееспособных собственников.
5. Предмет залога страхуется в обязательном порядке. Страхование от риска невыплаты кредита не является обязательным.
6. Регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости.
7. Банк может потребовать досрочную выплату всей суммы при нарушении заемщиком условий договора и ФЗ №102.
8. Банк имеет право проверять заложенное имущество.
9. Взыскание на залог недопустимо, если остаток задолженности меньше 5% от всей суммы займа.
10. Если получатель кредита не может вернуть долг и дело дошло до суда, то у него есть право требовать отсрочку продажи залога на 1 год.
11. В соответствии со ст. 78 при взыскании жилья и его реализации заемщик теряет право пользования этой недвижимостью.

Таким образом, ипотечный закон является фундаментальным документом, на основе которого строятся взаимоотношения между банком и заемщиком.

Главным законодательным документом, определяющим условия предоставления ипотечных кредитов, является Федеральный закон об ипотеке №102 от 16.07.98г.

Он содержит основные понятия сделки, требования по ее оформлению и регистрации. Дается понятие последующей ипотеки, закладной, определены особенности ипотечного кредитования земельных участков.

Закон несколько раз претерпевал различные изменения и дополнения. Последняя редакция была выпущена 31.12.17 г., изменения, внесенные в Закон, будут введены в действие с 01.06.18 г. Они касаются наличия управляющего залогом.

Действующая редакция закона состоит из 14 глав, 79 статей, в т. ч. которые на данный момент утратили силу.

Глава 1

Содержит в себе 7 статей, которые определяют основания возникновения ипотеки, какие требования она обеспечивает.

Ипотека является разновидностью залога, является комплексным обеспечительным средством т. к. обеспечивает обязательство целиком. Оформление сделки на льготных условиях, с применением программ государственной поддержки носит название «Социальная ипотека».

Законом установлено, что в ипотеку можно передавать земельные участки, недвижимое имущество, которое используется для бизнеса, жилые квартиры, дома и их части, прочие объекты недвижимости. К этой же категории имущества относят морские и воздушные суда, машиноместа.

Главы 2-4

Определены правила заключения договора, его содержание и особенности. Объясняется порядок регистрации договора об ипотеке.

Дается понятие закладной на недвижимость, что должно в ней содержаться в обязательном порядке, каким образом осуществляются права по ценной бумаге и реализация залогового права. Каким образом должна происходить регистрация владельцев.

Главы 5-6

Закон определяет, что залогодатель вправе пользоваться заложенным имуществом, получать с него прибыль в денежном или натуральном выражении. В его обязанности входит следить за состоянием недвижимости, производить ремонт по мере требования.

Ст. 31 устанавливает необходимость страхования предмета ипотеке за счет залогодателя:

Определено, что выгодоприобретателем по договору страхования является кредитор-залогодержатель.

Кредитор имеет право проверять залог как по документам, так и фактическое наличие. Данное право содержится в ст. 34 ФЗ.

Закон определяет, что залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество только с согласия кредитора, если была выдана закладная, то это право должно быть в ней отдельно оговорено. После передачи прав собственности третьему лицу, оно становится заемщиком по договору до полного погашения кредита и процентов. Это в первую очередь касается ситуаций, когда наследники вступают в права наследства на жилье, оформленное в ипотеку.

Главы 7-8

Даются понятия последующей ипотеки и уступки прав по ипотечному договору.

Последующая ипотека согласно Закону, представляет собой передачу прав на заложенное имущество по одному договору в обеспечение обязательств по другому договору. Закон не запрещает залогодержателю переуступить права по обеспеченному ипотекой обязательству третьим лицам. При оформлении закладной, сделка осуществляется в простой письменной форме, на документе ставится передаточная надпись.

Закладную можно заложить по договору ипотеки с правом передачи или без него.

Главы 9-10

Определяется, каким образом должно быть произведено взыскание заложенного имущества, в каких случаях оно производится, какие существуют основания для отказа взыскания. Как произвести взыскание в досудебном порядке. Содержатся правила реализации взысканного имущества через торги, по соглашению сторон.

Кредитор вправе наложить взыскание на заложенное имущество, если не выполняются условия кредитного договора, которое им обеспечивается, когда по отношению к должнику введена процедура банкротства.

Главы 11-13

Земельный участок может быть передан в залог, т. к. он не ограничен в обороте. Можно передать в обеспечение права аренды земельного участка в пределах срока договора аренды. Нельзя закладывать участки, которые находятся в государственной, муниципальной собственности. На участке залогодатель вправе производить строительные работы, на которые будет распространена ипотека. Если на земельном участке построено сооружение за счет кредитных средств, после оформления его в собственность оно становится объектом залога.

Если участок находится в составе земель сельскохозяйственного назначения, обращение взыскания на него возможно только после сбора и реализации урожая, полученного с него.

При залоге нежилых предприятий в комплексе, права залогодержателя распространяются на все имущество, которое входит в его состав вместе с земельным участком. В состав заложенного имущества могут входить: здания, сооружения, производственные и складские цеха, производственные запасы, готовая продукция, нематериальные активы и т. д. Обращение взыскания возможно только по решению суда.

В качестве предмета залога жилья могут выступать квартиры в многоквартирном доме, строящиеся жилье, индивидуальные домовладения. Если собственником ипотечного жилья является несовершеннолетний ребенок, требуется согласие органов попечительства на сделку. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру возможно в досудебном порядке или через суд. Реализация может производиться в форме аукциона или конкурса.

Глава 14

Содержит заключительные положения, определяет вступление в силу законодательного акта.

Последние редакции документа

В Закон ФЗ №102 за время его действия, 20 раз вносились изменения и дополнения. Только за 2017 года акт был переработан 6 раз.

4 последних изменения были произведены 31.12.17 года. Они коснулись следующего:

Основные моменты при оформлении ипотеки. На что стоит обратить внимание

Заключение договора ипотеки является серьезным решением для заемщика и его семьи. Договор заключается сроком на длительный период, поэтому следует тщательно проанализировать собственный финансовый бюджет, попробовать спрогнозировать будущие доходы.

Главные риски сделки:

1. Риск потерять работу, попасть в сложную жизненную ситуацию, наступления форс-мажорных обстоятельств.
2. Потерять заложенное имущество, если не своевременно оплачивать долг.
3. При возникновении просрочки кредиторы накладывают дополнительные штрафы и комиссии.
4. Возможность пересмотра процента в сторону увеличения, которая предусматривается практически во всех кредитных договорах.
5. При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск утраты недвижимости с сохранением суммы долга.

До обращения в банк надо выбрать валюту займа, его ориентировочную сумму, срок. Выбрать кредитора, собрать информацию о кредитных продуктах банка, отзывов клиентов.

Следует учитывать, что заемщик понесет дополнительные расходы при оформлении сделки: страхование, оценка, регистрация залога. Это повлечет за собой дополнительный рост полной стоимости жилья.

1 Документы на недвижимость

Для рассмотрения возможности ипотеки заемщик должен собрать пакет документов на имущество, предлагаемое в обеспечение по ссуде:

• Свидетельство о регистрации права собственности (при наличии);
• Выписка из ЕГРН, сроком не ранее 30 дней на день обращения в банк;
• Документы-основания: свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, купли-продажи и т. д.;
• Кадастровый, технический паспорт;
• Справки об отсутствии обременений, выписка из домовой книги о наличии зарегистрированных лиц;
• Свидетельство о браке, рождении детей;
• Отчет об оценки рыночной стоимости имущества.

Некоторые кредиторы требует предоставления предварительного договора купли-продажи, при приобретении жилья на вторичном рынке.

2 Документы от банка

При оформлении сделки заемщик получает от банка следующие документы:

1. Оригинал кредитного договора, в котором оговорены все условия сделки.
2. График погашения задолженности.
3. Договор залога недвижимости (Ипотечный договор), который предоставляется после регистрации сделки в Росреестре. В нем определены условия ипотеки, права и обязанности сторон, параметры заложенного имущества.

Соблюдается ли закон на практике?

Несоблюдение требования законодательства сторонами сделки может привести к ее ничтожности. Поэтому на практике требования Закона соблюдаются в обязательном порядке.

Однако ведутся постоянные споры, вытекающие из договора ипотеки, поэтому судами принимаются во снимание не только нормы ФЗ №102, но и требования ГК РФ, Земельного, Семейного и т. д. Кодексов.

При отчуждении заложенного имущества с нарушением правил, установленных 37 ст., кредитор вправе требовать досрочного погашения кредита или обращения взыскания на заложенное имущество.

Не стандартные случаи трактовки закона судом

Наибольшее количество споров связано с погашением задолженности по договору или обращением взыскания на заложенное имущество. Если банк подает иск на заемщика, он может подать встречный иск, о признании ипотечного договора недействительным ввиду несогласованности всех существенных условий договора.

Дополнительным основанием может быть несоответствие договора Закону – отсутствие согласия второй половины семьи на сделку, проведение сделки не в интересах несовершеннолетнего, если переданы права на распоряжение зданием без одновременного залога земельного участка, на котором оно расположено и т. д.

Договор залога может быть признан недействительным. Например, при оформлении нецелевого займа под залог квартиры, договор ипотеки может быть признан ничтожным, если это единственное жилье заемщика, и кредит был выдан не на ее приобретение.

Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество допускается судом при незначительной сумме невыполненных заемщиком обязательств (менее 5%) и определенного законом периода просрочки.

Заключение

Определенные Законом требования по оформлению приобретения недвижимости в ипотеку являются обязательными к исполнению заемщиками, кредиторами, залогодателями.

Крайне важно соблюдать и учитывать все возможные нюансы сделки. Если заемщику трудно разобраться в юридических тонкостях процесса, ему лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

При принятии решения оформления ипотеки следует рассчитывать на собственные финансовые возможности для погашения. Нестандартные случаи трактовки закона об ипотеке судом, когда сделка признается не состоявшейся, являются исключением из правил и рассчитывать на них не стоит.

Банки тщательно соблюдают процедуру предоставления ипотеки, работают над содержанием договоров, обосновывающих сделку.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении должника. При невыполнении обязательств по кредитному договору кредитор имеет право удовлетворить обязательства путем реализации имущества заемщика.

Описание закона об ипотеке

Федеральный закон № 102 «Об ипотеке» был принят Государственной Думой 24 июня 1997 года, а одобрен Советом Федерации 9 июля того же года. Последние изменения вносились 25 ноября 2017 года.

Краткое содержание Федерального закона:

1. Глава 1 — Описывает основные положения.
2. Глава 2 — Раскрывает процесс заключения договора об оформления ипотеки.
3. Глава 3 — Описывает понятие закладной.
4. Глава 4 — Перечисляет государственную регистрацию ипотеки.
5. Глава 5 — Обеспечивает сохранность имущества, которое закладывается по договору об ипотеке.
6. Глава 6 — Описывает переход прав на имущество, закладываемого по договору об ипотеке.
7. Глава 7 — Перечисляет возможности клиента при взятии последующего ипотечного займа.
8. Глава 8 — Описывает методы уступки прав по договору об ипотеке, в том числе при передаче и залоге закладной.
9. Глава 9 — Раскрывает порядок обращения взыскания на имущество, которое закладывается по договору об ипотеке.
10. Глава 10 — Описывает продажу закладываемой недвижимости, которое предварительно прописывается в контракте.
11. Глава 11 — Перечисляет особенности ипотеки земельных территорий.
12. Глава 12 — Раскрывает особенности оформления ипотечных займов для зданий, предприятий, сооружений и нежилых помещений.
13. Глава 13 — Описывает особенности ипотеки квартир и жилых домов.

Новые поправки

В Федеральный закон «Об ипотеке» были внесены поправки 25 ноября 2017 года. В частности, изменения претерпели следующие статьи и пункты:

П 2 ст 1

Если один из участников сделки нуждается в ипотеке, стороны обязаны заключить между собой договор, в котором перечисляются условия и требования, а также мера ответственности в случае невыполнения оговоренных пунктов.

Статья 4 настоящего закона была изменена. В ней описывается, что залогодатель в некоторых случаях обязан понести расходы за залогодержателя по страхованию конкретного недвижимого имущества. Иногда он должен оплачивать задолженности, связанные с:

• коммунальными услугами;
• имущественным налогом;
• сборам.

Однако возмещение таких расходов осуществляется за счет заложенного недвижимого имущества.

П 1 ст 5

В статье 5 настоящего закона был изменен пункт 1. Термин «космические объекты» был удален. Теперь остались лишь морские и воздушные суда, а также суда внутреннего плаванья.

Ипотека оформляется на указанное имущество согласно 5 статье закона. Оно принадлежит залогодателю на правах собственности. Если базироваться на Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах, то такое имущество может принадлежать на базе оперативного управления или хозяйственного ведения.

П 3 статьи 6

В ней описывается, что зачастую предметом ипотеки является имущество. Чтобы его заложить, требуется согласие/разрешение второго владельца (если имеется). При ипотечном процессе требуется аналогичное согласие.

Если в виде залога выступает недвижимое имущество, которое не относится к оперативному управлению или на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российской Федерации или субъектом.

П 1.1 ст 9

Если ипотека оформляется на основании законодательства Российской Федерации, в договоре могут быть перечислены способы реализации закладываемого недвижимого имущества, а также условия, которые должны быть соблюдены. Условия и порядок реализации закладываемого имущества может определять судебная инстанция.

П 2 ст 9

По закону договор об ипотеке должен содержать право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю. Дополнительно следует указать название госоргана, который выдал это право.

П 4 ст 9

В пункте 4 статьи 9 говорится об обязательствах, обеспечивающихся ипотечным кредитованием. В договоре об ипотеке указывается сумма, основания возникновения и срок исполнения. Если сумма подлежит обсуждению, то в договоре указываются критерии для определения таковой.

П 3 ст 20

В пункте 3 стать 20 описывается закладная. Закладная должна соответствовать требованиям статьи 14 текущего Федерального закона «Об ипотеке».

П 2 статьи 29

Залогодержатель обязан получить денежные средства первым в сравнении с другими кредитными организациями в случае, если недвижимым имуществом пользуются другие люди, а за пользование они отчисляют денежные средства залогодателю.

П 2 ст 31

Пункт 2 статьи 31 претерпел изменения. В договоре об ипотеке в обязательном порядке должны быть прописаны условия о страховании. Если условий нет, то залогодатель о закону обязан страховать недвижимое имущество за собственный счет. Если этот пункт не исполняется, залогодержатель может самостоятельно страховать имущество в полной стоимости от рисков повреждения и утраты. Если полная стоимость имущества выше обеспеченного ипотекой обязательства, в этом случае залогодержатель может потребовать от заемщика денежные средства в размере понесенных им расходов.

П 3 ст 43

В нем описываются нюансы заключения последующего договора об ипотеке, который заключается несмотря на установленный запрет. Он может быть признан судом недействительным в соответствии с договором.

П 1 ст 44

Если залогодержатель не выполняет обязанности, он вправе требовать возмещение убытков, если не будет доказано, что он получил информацию о предыдущих ипотеках.

П 3 ст 44

Последующий договор об ипотеке может быть заключен после предыдущего в целях изменения условий и требований в нем. Однако, второй договор не должен нарушать права сторон, которые были перечислены в письменном виде в первом договоре.

П 4 ст 46

Если залогодателю приходит извещение о том, что определенный залогодержатель требует от него некую денежную сумму, прежде чем ее перечислить, залогодатель обязан уведомить других залогодержателей этого недвижимого или движимого имущества.

П 2 ст 55

В этом пункте описывается продажа закладываемого недвижимого имущества во внесудебной процедуре. Чтобы правильно его реализовать, нужно следовать порядку, обозначенному в статье 56 настоящего Федерального закона.

В договоре об ипотеке могут быть предусмотрены условия взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если сторонами договора являются юридические лица или индивидуальные предприниматели. В этом случае одним из способов реализации недвижимого или движимого имущества является самостоятельная процедура. При проведении этой процедуры предпринимаются правила из гражданского законодательства о купле-продаже.

Если индивидуальный предприниматель исключается из единого государственного реестра, то это не является поводом для отмены условий, прописанных в договоре.

П 3 ст 55

Если залогодержатель в соответствии с условиями договора оставляет себе движимое или недвижимое имущество, оно входит в счет погашения долга залогодателя. К примеру , стоимость недвижимого имущества не может быть ниже рыночной цены.

Для осуществления описанной процедуры имущество предварительно оценивается. Если заинтересованный в покупке клиент не согласен с оценочной стоимостью, можно провести вторичную проверку. Если же недвижимость была продана ниже рыночной стоимости, то по закону залогодатель вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков в размере разницы между оценочной стоимостью и проданной ценой недвижимости.

П 5 ст 55

В этом пункте описывается, что предметом ипотеки может стать и жилое помещение, если оно является единственным пригодным в качестве постоянного места проживания. Закладываемое имущество — это предмет предшествующих и последующих ипотек, при которых используется разный порядок обращения взыскания.

П 4 ст 55.2

Если планируется взыскание заложенного имущества, то в соответствии с положением закона оно направляется по месту нахождения юридического или физического лица.

Ст 59.1

При последней редакции закона статья 59.1 была полностью изложена в новой редакции. В ней говорится о том, что залогодержатель может оставить себе имущество или продать его другому лицу. Как гласит п 1.1. статьи 9 настоящего Федерального закона в порядке, который устанавливается конкретным пунктом, стороны могут оставить имущество заложенному лицу за собой как во вне судебном порядке, так и по требованию суда.

Залогодержатель благодаря ипотеке компенсируют риски не возврата долга или возмещения убытков и судебных издержек (при необходимости). В договоре указывается конкретная сумма, которая должна быть выплачена должником. Если полученная сумма взыскания выше той, которая оговорена в документе, залогодержатель вправе вернуть остаток залогодержателю.

Скачать последнюю редакцию 102 ФЗ

Ипотека устанавливается в виде обязательств, которые возникают при составлении кредитного договора или договора займа. Обязательства, которые возникают в результате получения ипотеки, должны учитываться кредитором и должником. Если стороны являются юридическими лицами, то обязательства по соглашению устанавливаются в порядке, указанном в законе РФ о бухгалтерском учете.

Единственным решением для многих граждан РФ, желающих обзавестись собственным жильем, является получение ипотеки. Сегодня большинство банков РФ предлагают своим клиентам оформить в ипотеку жилье. Однако рынок ипотечного кредитования в 2018 г. привел к резкому повышению процентных ставок. Чтобы не потерять потенциальных заемщиков, улучшить благосостояние россиян, президент России инициировал подписание нового закона об ипотеке, который начнет действовать с июля 2019 г.

В России с июля 2019 г. больше не будет такого понятия, как долевое строительство, при котором застройщик привлекал средства дольщиков (физических или юридических лиц) для строительства недвижимости, которую после возведения он должен был передать всем участникам долевого строительства. С июля 2019 г. рынок недвижимости переходит на новую систему.

По новому закону застройщики должны будут реализовывать квартиры в новостройках через эскроу-счета – безопасные счета, гарантирующие сохранность денег покупателя при не наступлении определенных условий. По новым правилам застройщики не смогут получить деньги покупателей недвижимости до момента сдачи дома в эксплуатацию. Необходимость перехода на эскроу-счета заключается в том, что между застройщиком и дольщиком появляется новый игрок – банк.

По новой системе дольщик открывает в банке эскроу-счет, вносит на него денежные средства и эти деньги хранятся на счету до окончания строительства дома. А застройщику выдается проектное финансирование, то есть открывается кредитная линия на строительство.

Несмотря на то что цены на недвижимость в России начали плавно расти в 2018 г., рынок показывал повышенный спрос. Этому способствовали такие факторы, как снижение процентной ставки по ипотеке и ожидание скачка цен с 1 июля, когда строительный бизнес перейдет на проектное финансирование. Аналитики делают свои прогнозы. Они считают, что в 2019 г. с рынка уйдет большое количество застройщиков.

Главные постулаты закона про ипотеку. Закон об ипотеке: действующая редакция 2019

Снижение ипотечной ставки до 6 % по новому закону

Правительство РФ всячески пытается улучшить демографическую ситуацию в стране. В 2019 г. начнет функционировать новая программа помощи молодым семьям, цель которой – помочь семьям с детьми выплачивать ипотеку путем снижения стоимости займа на жилье.

Программа помощи молодым семьям, желающим приобрести жилье, действует с 2018 г. и рассчитана она на тех семей, в которых после 1 января 2018 г. родился второй и последующий дети. Воспользоваться таким предложением по новому закону в 2019 г. могут те заемщики, в семьях которых родились дети в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г.

По этой программе те семьи, где после 2018 г. родился второй ребенок, могут получить от государства субсидирование в виде снижения процентной ставки по ипотеке до 6% годовых. Продлится такая программа до 31.12.2022 г.

Новая ипотечная программа на 2019 г.

Эта программа включает несколько нововведений:

1. Переход на электронный документооборот при оформлении ипотечного займа.
2. Ужесточение работы застройщиков.
3. Снижение ставки по ипотеке с 9% до 8% и ниже.
4. Введение в силу льготной программы помощи семьям с детьми, согласно которой льгота должна предоставляться не на 3 или 5 лет до момента достижения ребенком определенного возраста, а на весь срок ипотечного кредитования.

Какие постулаты останутся в новом законе 2019 г. в области ипотечного кредитования?

Правительство оставляет гражданам возможность погашать ипотеку (частично или полностью) материнским капиталом. Социальные виды ипотеки, такие как жилье для молодых семей, военнослужащих тоже сохраняются. Предложение о реструктуризации ипотеки тоже актуально в 2019 г.

Изменения коэффициента риска по ипотеке с начала 2019 г.

Многие молодые люди стремятся взять ипотеку с минимальным размером первоначального взноса. И понятно почему – они хотят обзавестись собственным жильем, но денег накопить пока не успели. Но не стоит торопиться оформлять заем с минимальным размером первого взноса.

Дело в том что такой ипотечный кредит характеризуется большими рисками для заемщика, поэтому правительство решило ограничить выдачу таких займов. С этой целью оно решило повысить коэффициент риска для займов с первым взносом ниже 20% от стоимости недвижимости со 150 до 200%.

Для чего правительство повышает коэффициент риска по ипотеке? С повышением этого значения многие банки вынуждены будут пересмотреть условия своих ипотечных программ. В результате им придется увеличивать минимальный взнос или поднимать ставки по невыгодным для них программам.

Условия получения субсидии в РФ

Чтобы получить государственную помощь в сфере ипотечного кредитования по привлекательным условиям – по ставке 6% годовых, потенциальный заемщик должен отвечать таким требованиям:

• Получить субсидию могут только те семьи, которые решили приобрести квартиру в новостройке или новый дом с земельным участком.
• В семье заемщика должен появиться на свет второй и последующий дети в период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. Получить субсидию по этой программе смогут даже те семьи, в которых ребенок родится на крайнюю дату – 31 декабря 2022 г. В этом случае государственную помощь они могут получить до 31 марта 2023 г.
• Заемщик должен получить одобрение по ипотеке с 2018 г. Если ипотечный договор будет оформлен до 2018 г., тогда заемщику не стоит рассчитывать на ее рефинансирование.
• Максимальный размер ипотеки по социальной программе составляет 8 млн. руб. – для жилья, находящегося в столице и Северной столице; 3 млн. руб. – для недвижимости, расположенной в других регионах страны.
• Минимальный размер собственных средств, которые заемщик должен внести по ипотечной программе – не меньше 20%. К собственным средствам относятся также средства материнского капитала.

Порядок снижения ипотечной ставки

Молодые семьи в 2019 г. имеют возможность сэкономить на ипотеке, обратившись в банк с инициативой снижения процентной ставки. Только нужно учесть, что программа льготной ставки доступна не во всех банках. Больше всего предложений имеет Сбербанк, ВТБ24 и банк Абсолют.

Программа снижения ставки будет работать так: в течение трех или пяти лет после заключения ипотечного договора финансовое учреждение будет получать государственную субсидию, как компенсацию возможных расходов, связанных со снижением процентной ставки.

Рефинансирование ипотеки

Прежде чем обращаться в банк с заявлением о рефинансировании займа при рождении ребенка, нужно выяснить, подпадает ли заемщик под эту программу. Для этого ему нужно соблюсти ряд условий:

1. Процедура рефинансирования доступна только тем заемщикам, которые оформили ипотеку с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. Если в семье второй и последующий ребенок родился с 01.07.2022 по 31.12.2022 г., тогда заемщики могут оформить ипотеку по 31.03.2025 г.
2. Такой банковский продукт выдается только тем семьям, где проживает минимум 2 детей и при условии, что второй или последующий ребенок родился в период действия программы.
3. Рефинансированию подлежит только тот объект недвижимости, который был куплен на первичном рынке.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, обозначенные в законе

Эти требования прописаны в ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке»:

• При неисполнении заемщиком обязательство по выплате ипотеки банк имеет право требовать от него возмещения убытков в виде пени и штрафа.
• Если заемщик пользуется деньгами банка не по прямому назначению (деньги идут не на погашение задолженности по ипотеке), то банк может требовать неустойку в виде процентов.
• Если банк обращается в суд со взысканием на заложенное имущество, то он имеет право требовать от ответчика возмещения судебных издержек.

Раздел закона о залоговом имуществе

Федеральный закон «Об ипотеке» в ст. 5 гласит, какое имущество может выступать залоговым:

• Квартиры, комнаты, жилые дома;
• Сооружения потребительского назначения – гаражи, дачи;
• Земельные участки;
• Любое здание или сооружение, которое заемщик использует в предпринимательской деятельности.

Требования, предъявляемые при оформлении договора ипотеки

Каждый банк при оформлении ипотечного договора должен руководствоваться законами и нормативными актами в сфере гражданского кодекса и Федерального закона «Об ипотеке». При оформлении ипотечного договора обязательно соблюдение таких условий:

1. Правильное составление ипотечного договора. Обязательно наличие в тексте договора предмета сделки, его оценочной стоимости, срока выдачи.
2. Обязательная регистрация договора в Росреестре. Если стороны не проведут процедуру регистрации, тогда их ипотечная сделка будет считаться недействительной.
3. Информирование залогодержателя о правах на предмет ипотеки других лиц. Если залогодатель не сообщит залогодержателю о возможных правах на предмет ипотеки третьих лиц, тогда банк имеет право изменить условия сделки или инициировать досрочное исполнение обязательств заемщика.

Регистрация ипотечной сделки: изменения в законе 102-ФЗ

В ипотечный закон № 102 время от времени вносились различные изменения. С 1998 г. (именно тогда и был принят закон) по 2018 год основными изменениями, связанными с ипотечным кредитованием, стали следующие постулаты:

• Договор обязательно нужно регистрировать в Росреестре;
• Закладная на объект сделки обязательно должна быть предоставлена вместе с ипотечным договором в Росреестр;
• Длительность регистрации залоговой недвижимости составляет: 5 дней – для жилой недвижимости; 15 дней – для земельных участков, зданий; до 30 дней – для остальных объектов.

Что может помешать сделке

• Если объект недвижимости продается по доверенности и собственник жилья не изъявляет желания на продажу квартиры, то сделка может не состояться.
• Государственный регистратор может приостановить процесс регистрации сделки, если у него закрадутся сомнения в подлинности полученных документов.
• В течение 1 месяца заинтересованные лица должны устранить причины, которые препятствуют процессу регистрации прав на объект недвижимости.
• Регистрация прав может быть остановлена на основании судебного решения.
• Если документы не будут отвечать требованиям и содержанию, тогда в регистрации прав заявителю будет отказано.
• Если в правоустанавливающем документе на предмет сделки не будет указана фамилия заявителя прав, тогда регистрация сделки может не состояться.

Чтобы сделка состоялась, заинтересованные лица должны устранить все замечания и недочеты в течение определенного срока (обычно на устранение ошибок выделяется срок в 1 месяц). После внесения всех поправок заявитель может подать повторный запрос для оформления регистрации ипотечного договора.

Запись о регистрации залога. Возможные изменения

Когда процедура регистрации прав на объект недвижимости будет окончена, на договоре, свидетельстве и закладной специалист должен будет проставить специальную отметку и печать. Если возникнет необходимость в исправлении технических ошибок в записях об ипотеке, тогда внесение правдивых сведений возможно будет только при условии подачи залогодержателем или залогодателем заявления о внесении исправлений.

Если залогодержатель или залогодатель хотят внести дополнения в регистрационную запись о залоге недвижимости, тогда такие изменения вносятся на основании договоренности между сторонами сделки.

Процесс снятия обременений по ипотеке

После погашения задолженности по ипотеке заключительным этапом сделки между банком и заемщиком станет снятие обременения – тех ограничений прав, которые были наложены на собственника жилья (запрет на обмен, дарение или продажу недвижимости без согласия залогодержателя).

Снятие обременения допускается, если у кредитора нет претензий. Снятие обременения осуществляется на основании справки или закладной с записью о том, что ипотека была полностью погашена. Также обременение может быть снято на основании заявления от заемщика либо от банка.

Распространенные залоговые объекты

Популярным видом залоговой недвижимости по ипотеке является квартира. На втором месте по популярности являются машиноместа.

Права кредиторов

Банк, выдающий ипотечный кредит, имеет право требовать от заемщика предоставление информации о его финансовом положении. Также финансовое учреждение имеет право передавать закладную другим лицам согласно заключенному договору в простой письменной форме.

В 2018 г. президент РФ известил правительство о своем намерении внести поправки в действующий закон «Об ипотеке». Согласно новой редакции закона планируется снижение ставки до 6% при рождении второго ребенка, а также переход на новую систему взаимодействия между застройщиком и дольщиком – на эскроу-счет. В новом законе можно найти ответы на все вопросы, касающиеся ипотечного кредитования, порядка оформления ипотеки, способа ее погашения, взыскания имущества и т. д.

Федеральный закон об ипотеке

Ипотека – это залог дорогостоящего крупного имущества с предоставлением права его обладания кредитору, одолжившего деньги. Должник подписывает договор ипотеки своего имущества и дает обещание кредитору о возврате долга деньгами или заложенным имуществом, если не сможет вернуть наличными. Закладывать и покупать можно жилье, землю, яхту, автомобиль и другое имущество. С момента покупки недвижимости по ипотеке, она стает собственностью заемщика. Распространенный вариант ипотеки – это покупка квартиры в кредит. Часто в залог идет покупаемое жилье, но можно предоставить имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдают банки. Условия кредитования у всех разные. Федеральный закон об ипотеке регулирует положения выдачи и пользования ипотекой в России.

Закон об ипотеке с последними изменениями: нововведения в 2019

В 2019 году президентом Российской Федерации были внесены изменения в федеральный закон 102 об ипотеке. Согласно новым данным, появились следующие пункты:

1. Образовалась возможность оформления в качестве ипотеки машиномест. При этом обязательные регистрации ипотеки отменяются. Данная функция внедряется только при необходимости.
2. Произошла отмена регистрационного регламента, его сроков и возможности приостановления. Данные вопросы с нынешнего года регламентирует другой закон Федерального уровня №218 от 2015 г.

Кроме того, по новому законодательству об ипотеке, потеряли собственную силу действия несколько пунктов. Например, пункт 1 статьи номер 22, а также пункт 3 статьи номер 25. Также было утеряно значение статей 27 и 28 полностью. Они касались регламентирующих моментов в процессе оспаривания регистрации кредита по ипотеке. Последними изменениями стало законное снижение базовых процентов по займам, выдаваемых с поддержкой государства. Начиная с 1 января 2019 года, их размер составляет от 9 до 11,4%. Для этого были внесены существенные правки касаемо взыскания денег с должников. Теперь сумма возмещения задолженности напрямую зависит от размера процентной ставки Центрального банка.

Также изменения в законе по ипотеке в 2019 году коснулись моратория на досрочное погашение ипотечных займов, но до данного момента, это правка не одобрена властями. В нынешний момент они разрешают заемщикам выполнять оплату по своим должностным обязательствам раньше, чем указанный срок, не предъявляя никаких штрафных мероприятий.

Также ипотечным должникам смягчили штрафы и размеры неустойки, которые ранее составляли около 20% в год. Теперь данную неустойку необходимо будет оплачивать в зависимости от того, какая базовая ставка от Центробанка.

Особенности сроков для оформления процесса, указанные в новом законе

Закон об ипотечном кредитовании рассматривает этот процесс, в зависимости от того, какой тип недвижимости покупается, что является залогом. От этих пунктов и зависят отличия процедуры. На жилую недвижимость даётся до 5 суток, нежилой фонд, включающий земельные территории здания, коммерческую и производственную недвижимость, получает срок до 15 дней. По остальным объектам период составляет до 30 дней. При нотариальном подтверждении договора о залоге, всю процедуру удастся уменьшить до 5 суток, но не более того.

Поручение Путина о снижении ставки по ипотечному кредиту ниже 8%

Президент Российской Федерации ввел поручения о доведении ставки по ипотечным кредитам до уровня, составляющего менее 8%. Такое решение должно быть приведено в действие до 2024 года, его еще рассматривают как новый закон Путина об ипотеке.

Именно об этом идет речь в указе главы страны, под названием «Национальные технические задачи развития на срок до 2024 года». Этот закон был опубликован на официальном ресурсе Кремля.

Правительство Российской Федерации поручило к 2024 году обеспечить доступным жильем многие семьи, достаток которых равен среднему. Именно поэтому процентные ставки не должны превышать 8% в год. Также было отмечено, что за текущие полгода нужно выйти на уровень, позволяющий минимум 5 млн. российских семей с каждым годом улучшать собственные условия жительства. Ранее главой Сбербанка было заявлено, что его банк уже готов снижать ставки по ипотеке до 7% на протяжении 2 лет, он будет стараться сделать это пораньше. По прогнозам экспертов, снижение ставок произойдет до 6,2% к концу текущего года.

Путин подписал закон об ипотеке, но чтобы он начал действовать, клиенту необходимо первоначально оформить страховку, а после передачи в банковское учреждение договора о личном страховании – подписать согласие на страхование жилья. Также отметим, что субсидирование может предлагаться страной только тогда, когда заемщик полностью выполнил все требования, а клиенты по оформленному кредиту вносят платежи в четко указанные строки. Данный подход со стороны Российской Федерации станет стимулом для граждан повышать уровень рождаемости в стране.

Закон об ипотеке действующей редакции 2019: причина разработки программы

ФЗ об ипотечном кредитовании был введен в действие, поскольку в 2018 году стало понятно, что работа строительных компаний и застройщиков происходит по четко слаженной схеме, при этом за ориентиры берутся во внимание их собственные предпочтения. Покупателем остаётся решать, приобретать квартиры или нет, исключительно из собственных возможностей. В итоге в Российской Федерации возникла ситуация, когда застройщики не имеют возможности реализовать многоквартирные новостройки, а покупатели – стать их владельцами по причине высокой стоимости. Это привело к проигрышной ситуации для обеих сторон, застройщики становились банкротами, банки не возвращали деньги, инвестированные в стройку, а гражданам не было где жить, поскольку процентные ставки банков не позволяли оформить ипотеку семьям, у которых есть маленькие дети. Именно поэтому в 2019 году был принят новый закон об ипотеке. По мнению правящих веток государства, такое решение будет:

• повышать уровень рождаемости в стране;
• снижать ключевой размер процентной ставки Центрального банка Российской Федерации, что сделает предложение по ипотеке максимально доступным для населения;
• оживлять рынок недвижимости, зарегистрирует достроенные объекты, многоквартирные здания, которые находятся ещё в процессе стройки;
• возвращать банковским учреждениям материальные средства, которыми велось финансирование проектов;
• помогать семьям в приобретении собственного жилья, в основном это коснётся эконом-класса, такое решение произойдет благодаря уменьшению процентов, которые необходимо уплачивать в банк;
• возвращать банковским компаниям разницу в процентах в виде субсидий, которые они могут потерять на займах, выданных гражданам Российской Федерации.

Кроме того, будет обеспечена защита вкладов граждан при приобретении нового жилья по ДДУ.

Чтобы реализовать все поставленные цели, президент, министерство финансов и Центральный банк издают соответствующие указы, занимаются пересмотром законодательства. Для Президента РФ приоритетным вопросом стала регулировка деятельности банковских систем. Поэтому он занялся проблемой снижения ключевой ставки при оформлении ипотеки. Ипотечный закон гарантирует, что в ближайший год ипотека, а также другие кредитные продукты станут более доступными для среднестатистических граждан Российской Федерации.

Ипотека «в силу закона» или «в силу договора»

Закон об ипотеке недвижимостипредусматривает заключение таких ипотечных договоров:

• «В силу закона» – это покупка, строительство, продажа в кредит недвижимости и рента. Покупая жилье, человек использует свои деньги или взятые в кредит. На занятую сумму составляется договор кредита или займа. Ипотеку в силу закона регистрируют во время составления договора купли-продажи. Собственник недвижимости изменяется автоматически. Дополнительное заявление обеих сторон не нужно.
• «В силу договора» – договор залога оформляется с помощью заявления обеих сторон в Регистрационную палату. Для ремонта жилья, на открытие бизнеса, образование или другое мероприятие, люди могут заложить собственное имущество.

указывает, что каждый случай нужно регистрировать в Едином Государственном Реестре, иначе договор считается недействительным. В обоих случаях недвижимость закреплена за тем, чье имя записано в Свидетельстве права собственности. Владелец может использовать и проживать в ипотечном жилье и должен его беречь. Нельзя продавать или предоставлять залоговое имущество для иных займов, если это не прописано в договоре ипотеки. Свободно распоряжаться имуществом можно после полного возврата займа.

Если должник не в состоянии погасить заем, то закон об ипотеке недвижимостикредитора «первым ставит в очередь», чтобы получить деньги от заемщика. Это дает ему преимущество перед остальными кредиторами (если такие есть), желающими получить деньги от должника. Согласно закона, заложенную квартиру продадут на публичных торгах. Вырученная сумма должна покрыть долг по ипотеке и убытки кредитора (проценты по кредиту, затраты на торги, неустойка, затраты на содержание квартиры). Бывает, что полученной суммы недостаточно, чтобы погасить все затраты. В таком случае федеральный закон об ипотекеопределяет, чтобы заемщик все равно выполнил обязательства по ипотеке. Заложенное имущество продано, значит, договор ипотеки реализован. Оставшийся долг кредитор списывает и не имеет права требовать его у заемщика.

Ипотека по новому законодательству 2019 отличается несколькими параметрами. Рассмотрим главные отличия. По законному виду ипотеки предметом залога является покупаемая квартира, та, что ее решил приобрести заемщик. Предметом договорной ипотеки может быть любой другой вид недвижимого имущества, которое имеется у покупателя.

Регистрация ипотечного кредита осуществляется параллельно с регистрационными правами на жилую недвижимость, а договорного – после того, как будет оформлен документ о купли-продаже. Регистрация законной ипотеки не предусматривает взимание государственной пошлины, в отличие от той, что вступает в силу договора.

Благодаря новому законодательству РФ, ипотека станет еще более доступной для граждан страны.

Порядок регистрации ипотеки

От 16.07.1998 N102 федеральный закон об ипотекерегламентирует регистрацию ипотеки. Если ее основанием стал договор, то чтобы провести государственную регистрацию нужно подать заявления двух сторон договора. Заемщику необходимо предъявить список документов:

• подписанный ипотечный договор;
• сопутствующие договор документы;
• квитанция уплаты госпошлины.

Закон об ипотеке недвижимоститакже определяет сроки проведения регистрации. Нормы законодательства ограничивают их одним месяцем. Чтобы ипотеку зарегистрировать в Едином реестре, нужно занести в него определенную запись, которая засвидетельствует право заемщика на получение по ипотеке имущества. Зафиксированная дата считается датой регистрации. Без этой процедуры сделка считается незавершенной и не дает прав заемщику на жилье.

Договор ипотеки должен содержать:

• предмет ипотеки;
• оценочная стоимость;
• размер и срок выплаты кредита;
• право (собственность, аренда и др.), на основании которого объект ипотеки находится у заемщика с указанием государственного органа, где было зарегистрировано его право на недвижимое имущество.

Условия предоставления ипотеки

Федеральный закон об ипотекеопределяет, что объектами ипотеки могут выступать одна недвижимость или несколько ее видов на основании следующих условий выдачи ипотечного кредита:

• если недвижимость в собственности у кредитора или на праве хозяйственного владения;
• если право собственности на недвижимость зарегистрировано как на отдельный объект;
• прочая недвижимость (может выступать также недвижимость незавершенного строительства), которая после заключения ипотечного договора станет собственностью залогодателя;
• недвижимость, которая является объектом государственного или коммунального предприятия на правах хозяйственного владения;
• долевая часть объекта недвижимости.

Недвижимость отдается в залог со всеми неотъемлемыми принадлежностями. Если в залог передается земельный участок, ипотека охватывает размещенные на нем постройки. Условия предоставления ипотеки предусматривают, что стоимость залоговой недвижимости определяется согласием обеих сторон с помощью независимой оценки эксперта объекта ипотеки.

Закон об ипотеке недвижимостиоговаривает условия получения ипотечного кредита:

• Годовая процентная ставка.
• Сумма кредитования. Она может составлять 70 или 80% от всей стоимости покупаемого жилья. Остальную часть считают как первоначальный взнос, который заемщик вносит при получении кредита. Увеличить сумму по кредиту заемщик сможет с помощью созаемщиков. Это может быть муж или жена, родственники или другие физические лица. Рассчитывая сумму ипотечного кредита, банк будет учитывать их степень родства и соотношение доходов. Ответственность созаемщика регулирует ипотечный договор.
• Расчет платежей. От него зависит остаточная сумма, которую отдаст заемщик кредитору. Валюту кредита он вправе выбирать сам.
• Подтверждение доходов заемщика. Перечень доходов и форма подтверждения у банков разная. Многие требуют определенный трудовой стаж на одной работе.
• Наличие поручителей.
• Дополнительные расходы по получению кредита в основном составляют 10% от суммы первоначального взноса. К этому заемщик должен быть готов.
• Срок кредита.

Как получить ипотеку под 6% по новому законодательству

Федеральный закон об ипотеке гласит, что если выплаты по ипотеке уже идут, то потребуется просто предоставить свидетельство о появлении детей на свет. Затем необходимо составить заявление-прошение на год. В таком случае банк проведет реструктуризацию выплаты, которая осталась. Если ипотека только планируется, тогда необходимо собрать стандартный пакет документов, чтобы получить кредит. К таковым относят:

• заполненное заявление об оформлении ипотеки;
• паспорт, а также его отсканированную версию;
• ксерокопию трудовой книжки;
• уведомление об уровнях дохода, составленное по форме 2НДФЛ;
• если ИП – копию гос. регистрации и налоговой декларации;
• отсканированные варианты свидетельства о рождении детей;
• договора купли-продажи или документа об участии в долевом строительстве.

Если возникнут спорные ситуации или банки захотят подтверждения той, или иной информации, могут потребоваться ещё дополнительные документы. Они выдаются по запросу менеджера финансовой организации.

Рефинансирование ипотечного кредита после рождения ребенка

Закон об ипотеке по действующей редакции гласит, что если заем был оформлен после 2018 года, а затем на протяжении периода до 2022 года включительно, у семьи появился второй или третий ребёнок, им предоставляется возможность рефинансирования ипотеки. Принявшим участие в программе субсидирования, с момента рождения второго ребёнка, тоже предлагается действие льготной ипотеки, но при появлении на свет третьего.

Какие требования предъявляются к кредиту

Путинский закон об ипотеке в 2019 будет актуальным для граждан, чьи кредитные договоры соответствуют нескольким параметрам:

• оформление кредита происходит исключительно в рублях и не ранее 1 января 2018 года;
• размер кредита не должен превышать 3 000 000 руб. для регионов Российской Федерации и не превышает 8 млн. руб. для Москвы и области, а также Санкт-Петербурга;
• размер первоначального взноса должен составлять минимум 20% от общей стоимости квартиры;
• процентная ставка составит 6% на момент субсидирования;
• обязательное условие – это наличие страховки жизни заемщика и объекта с момента завершения его строительства.

Также учитывайте и то, что погашение ипотеки по 102 ФЗ проводится аннуитетными платежами.

Изменения коэффициентов риска по ипотеке, начиная с 2019 года

Многие Граждане Российской Федерации мечтают получить собственное жилье, но в большинстве случаев не имеют достаточной суммы финансовых средств, чтобы купить его, поэтому вынуждены оформлять ипотеку. Взяв ипотечный кредит, в качестве залога выставляется приобретаемая недвижимость. Новый закон об ипотеке 2019 год, как и действующий ранее, гласит, что при невозможности погасить собственную задолженность по ипотечному кредиту, клиент лишается приобретённого жилья. Данный исход не выгоден ни для банков, ни для заемщиков. Но предоставляя ипотечный кредит, банки всё равно хотят оценить свои возможные финансовые риски. Для этого проводится определенный анализ и отчёты. Кроме того, потребуется оценить материальное состояние непосредственно клиента, который хочет оформить ссуду, а также проанализировать определённые условия, гарантирующие финансовому учреждению под страховку и стабильности.

Недавно были внесены изменения в законодательство об ипотеке, касаемо коэффициента риска по ипотечному кредиту с небольшим первоначальным взносом. Начиная с 1 января 2019 года, он повышается с 150 до 200%. Данное решение было актуализировано, чтобы обеспечить финансовую стабильность. Это изменение касается кредитов, которые будут выдаваться с 1 января текущего года. Также центральным банком было озвучено, что данный сегмент кредитования выступает как самый рисковый. Поэтому повышение коэффициента – это вполне обоснованные решения, учитывая, что данные займы в последнее время начинают расти в количественном числе.

Безусловно, банковскими компаниями оценивается уровень платежеспособности собственных заемщиков, перед тем как они предоставляют заем. При этом обязательно рассматривается уровень доходов клиента за месяц, наличие поручителей, какой состав семьи и так далее. В любом случае, чтобы получить ипотеку, финансовое учреждение потребует предоставления многих фактов, которые будут документально подтверждать уровень его доходов.

Разумеется, что многие семьи требуют возможности воспользоваться ипотечным кредитованием, чтобы получить поддержку государства в данном вопросе. Исходя из особенностей современного рынка, собрать сразу необходимое количество финансовых средств на покупку жилья нереально. Поэтому последняя редакция ФЗ 102 об ипотеке сделает такой вид ссуды еще более востребованным вариантом среди остальных.

В Российской Федерации в ипотечном кредитовании очень активно работает банк ВТБ 24 и Сбербанк. Также существует много финансовых организаций, которые сотрудничают непосредственно с ипотечными кредитами, например, Банк жилищного финансирования. Также выгодные предложения могут предоставить UniCredit, Альфа. Закон об ипотеке 102 ФЗ предполагает, что выбирать решение о сотрудничестве должен непосредственно клиент после изучения всех предложений.

Предложение банков в условиях последней редакции ФЗ об ипотеке

Сохранность объекта ипотеки

От 16.07.1998 N102 федеральный закон об ипотекеобязывает заемщика собственными средствами поддерживать объект ипотеки в надлежащем виде. При необходимости он должен за свой счет проводить текущий ремонт, восстанавливать незначительные повреждения. Заемщик должен ставить в известность кредитора, если состояние ипотечной недвижимости ухудшилось или утрачено. При оформлении ипотеки кредитор имеет право документально и натурально проверить состояние объекта ипотеки. Это право закон ему дает на время действия ипотечного договора.

Подводные камни

Закон об ипотеке недвижимости допускает, что квартиру заложить может третье лицо, которого нет в кредитном договоре. Если его не станет, человек, для которого брались в кредит деньги, получит право собственности на это жилье, с переносом на него обязанностей по ипотеке в силу договора. Продать эту квартиру невозможно без согласия кредитовавшего банка. Если недвижимость покупал муж или жена, будучи в браке, то в случае развода федеральный закон об ипотекедает право супругам разделить залоговую квартиру, даже если они не погасили задолженность. На кого бы ни была оформлена квартира, второй может потребовать 50% жилья, даже если он в дальнейшем не собирается выплачивать банку кредит. Чтобы предотвратить подобную ситуацию, супруги заключают брачный договор на стадии оформления ипотеки. В нем указывают единоличного собственника недвижимости, на которого оформляется кредит.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главное преимущество ипотеки – вместо того, чтобы многие годы копить необходимую сумму для покупки жилья, федеральный закон об ипотекепозволяет уже сейчас заселиться в новую квартиру или дом. При этом ипотечное жилье становится собственностью заемщика. В новой квартире можно зарегистрировать членов семьи заемщика. В целях безопасности страхуются риски потери права собственности на квартиру и ее повреждение, а также потери трудоспособности заемщика. Кроме этого, ипотека еще имеет ряд «плюсов»:

• Заемщику дается имущественный налоговый вычет. Он снижает процентную ставку за счет того, что ему не нужно выплачивать подоходный налог с потраченной суммы на покупку квартиры и с процентов.
• Долгий срок кредита делает ежемесячные платежи небольшими, значит, они не слишком обременяют.
• Для конкретных категорий людей может стать сюрпризом существование социальной ипотеки в их регионе.

Недостаток ипотеки в «переплате» за квартиру. Она может достигнуть 100%. Ипотечная «переплата» включает в себя ежегодные расходы на обязательное страхование и проценты по кредиту. Еще один минус – много требований банков к заемщикам: регистрация, российское гражданство, подтверждение доходов, стаж работы на одном месте, поручители и т.д.

Чтобы решить жилищный вопрос с помощью ипотеки, важно найти компромисс между положительными и отрицательными сторонами ипотеки и подобрать достойного себе партнера (банка).