Разделы сайта
Выбор редакции:
- Статья 128 нк рф. Теория всего. Что нужно знать
- Составляем опись документов в налоговую - образец
- Как найти исполнительное производство по номеру дела?
- Жизненный цикл «Сбербанка» по И
- Способы организации межбанковских расчетов
- Даже с осаго вам придётся платить, если вы виновник дтп
- Формирование, накопление и развитие человеческого капитала
- Приказ мо рф по инвентаризации 1365
- Владимир Левченко: «Центральный банк печатает деньги, а до реальных людей, реальной экономики этих денег доходит меньше
- Как контролировать своего бухгалтера, если вы не разбираетесь в бухучёте
Реклама
Текущая стоимость единицы (реверсии). Метод дисконтированных денежных потоков Определение текущей стоимости реверсии |
Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. Определение прогнозного периода. Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3-5 лет. Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами: ПВД = Площадь ٠ Ставка арендной платы (4.28) ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.29) ЧОД = ДВД – Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (4.30) На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т.е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости. Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков: Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.31) Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.32) Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника. Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). Реверсия – это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Если рассмотреть денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т.е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций. Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода. 1) сравнительного подхода, в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости; 2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации; 3) затратного подхода, в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (или замещения) оцениваемого объекта на момент окончания прогнозного периода; 4) допущения относительно изменения стоимости объекта недвижимости в течение прогнозного периода. Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков , используемый не только в российской действительности, но также за границей. Суть методикиЭтот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем . Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих. При использовании способа ДДП для прогнозирования уровня доходности от всевозможных способов использования недвижимого имущества производится расчет на определенное количество лет и в обязательном порядке строится прогноз выручки при реализации оцениваемого объекта по истечении срока . Подобная методика лучше всего работает при нестабильности в доходах . Случаями применения метода служат:
Метод дисконтирования денежных потоков – способ, позволяющий максимально точно спрогнозировать величину будущих поступлений . Последние могут отличаться своей нестабильностью, неравномерностью поступления, . Инвестор в момент вложения старается рассмотреть объект с учетом возможных достоинств и привлекательности, учитывая денежный эквивалент имеющихся профитов с точки зрения соотношения их с ценой приобретения. Действенность этого метода и его главное отличие от иных способов определения доходности заключается в учете целого комплекса параметров и их взаимного соотношени я. Эти параметры включают в себя поступление и отток капитала, капиталовложения, дебиторскую задолженность, структурные изменения. Если брать показатели чистой прибыли, будь то прямые или косвенные, то они не позволяют оперировать настолько большим набором параметров. Методы стоимостной оценкиСовременная экономика различает , дающих возможность оценить стоимость объекта недвижимого имущества.
Основные этапы оценки способом ДДППрименение метода ДДП предполагает оценку в несколько этапов. 1 этап. Определение длительности прогнозируемого периода . На этом этапе следует оценить длительность, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств. Из-за нестабильности российской экономики на территории РФ средняя длительность оцениваемого периода не превышает 3-5 лет , на Западе сроки более длительные. Выбираемые сроки должны быть достаточными для осуществления обоснованного прогноза; 2 этап. Прогнозирование конкретных величин. Это требует от инвестора следующих шагов:
В российской экономике вместо процедуры дисконтирования денежных потоков преимущественно подвергаются дисконтированию доходы, среди которых:
3 этап . Подсчет стоимости реверсии . Реверсия есть остаточная стоимость объекта, образующаяся при сокращении или полном прекращении генерации денежных потоков . Истинную стоимость этого показателя можно прогнозировать следующими способами:
Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу. Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента. 4 этап. Расчет ставки дисконта. Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени. Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта. Существует три методики расчета, выбор которых будет зависеть от вида денежных потоков:
В отечественной экономике ставка дисконта преимущественно высчитывается кумулятивным способом. Выбор именно этого способа обуславливается простотой вычислений и имеющейся возможностью принять в расчет обстановки на рынке. 5 этап. Непосредственно вычисление методом ДДП . При расчетах применяется формула следующего вида: PV – определяемая стоимость, C t – финансовые поступления в период времени t, i – ставка дисконта, действующая на период времени t, R – стоимость реверсии, n – длительность осуществления прогноза в годах. При вычислении требуется учитывать два момента:
Пример расчета стоимости объектаДля примера предлагается разобрать следующую задачу: Покупатель приобретает в собственность недвижимость для дальнейшей ее аренды в течение будущих трех лет с фиксированной суммой за наем. В течение первого года арендная плата составляет 12 000 денежных единиц, второй год будет стоить 14 000, за третий инвестор просит 16 000 денежных знаков. Предполагается, что стоимость объекта недвижимости будет составлять примерно 100 000 денежных единиц. В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%. Первым делом требуется определить с учетом ставки дисконта для каждого года: 1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц; 2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц; 3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц. 4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц. Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц. Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков. Метод ДДП практически не может быть использован в случаях непостоянства генерации финансовых поступлений, иначе значительно возрастает разброс вероятностей при проведении вычислений. Что такое дисконтированиеНа видео ниже ясно и доступно разъясняется, что такое дисконтирование.
Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. 4. Определение ставки дисконтирования.«Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы: компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; компенсацию за риск; компенсацию за низкую ликвидность; компенсацию за инвестиционный менеджмент. Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1) метод кумулятивного построения; 2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск. Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости. Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 5.1. настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат. Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты: требуемая инвестором доходность (задается инвестором); ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору. Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав. Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования. Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий: моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; расчет ставки доходности инвестиций по объекту; полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений. Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам. Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Текущая стоимость единицы – это величина, обратная накопленной сумме единицы, то есть текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем (рисунок 6.11). Для ее определения из формулы FVn = PV·(1 + r)nнайдем PV. PV = FVn·1/(1 + r)n = FVn·FМ2(r, n), где FМ2(r, n) = 1/(1+ r)n – дисконтирующий множитель (множитель приведения), значения которого рассчитаны для разных значений (r) и (n) и представлены в соответствующих финансовых таблицах. Иногда его обозначают– PVIF (от англ. Present Value Interest Factor – процентный множитель текущей стоимости) Рисунок 6.11 – Текущая стоимость реверсии Экономический смысл множителя FМ2(r, n) состоит в том, что он показывает сегодняшнюю цену одной денежной единицы будущего, т.е. чему с позиции текущего момента равна одна денежная единица, генерируемая через (n) периодов от момента расчета при заданной процентной ставке (r). А т.к. знаменатель дроби больше единицы, то приведенная стоимость будет ниже будущей стоимости. Пример. Сколько нужно вложить на счет в банке, приносящий 10% годовых, чтобы через 5 лет на нем было $100. PV = 100 ·1/(1 + 0,1)5= 62,09. Текущая стоимость аннуитета Часто бывает так, что требуется оценить текущую стоимость серии будущих платежей, т. е. аннуитета. Как и в случае будущей стоимости аннуитета, аннуитет может быть обычный и авансовый. Очевидно, что текущая стоимость n -периодного обычного аннуитета равна сумме текущих стоимостей всех будущих платежей (рис.). Рисунок 6.12 – Текущая стоимость аннуитета Обозначим текущую стоимость k -го платежа как (PVk). Тогда текущая стоимость каждого платежа будет равна: PV1= А·1/(1 + r), PV2= А·1/(1 + r)2, ……………………………….. PVn= А·1/(1 + r)n, а текущая стоимость аннуитета PVАpst = ΣPVk= А·Σ1/(1 + r)k, где (k) изменяется от (1) до (n). Обозначим 1/(1+r) через (q). Теперь полученную сумму можем записать как: S = q + q2… + qn. Умножив обе части этого уравнения на (q), получим: S * q = q2… + qn+1. Вычтя из полученного уравнения предыдущее, получим: S * q – S = qn+1– q. S = (qn+1– q) / (q – 1) Теперь разделим числитель и знаменатель на (-q) (от этого значение дроби не изменится), подставим вместо (q) его значение (1/(1+r)), и получим: S= (1– qn) / (1/ q – 1) = (1– 1/(1+r))n/(1+r–1) = (1– 1/(1+r)n)/r = (1– (1+r)-n)/r. Полученное выражение представляет собой дисконтирующий множитель, обозначаемый (FМ4(r, n)).Его значения для различных значений (r) и (n), рассчитаны и табулированы (представлены в виде таблиц). Данный множитель обозначают также – PVIFA(r, n) – Present Value Interest Factor of Annuity (процентный множитель текущей стоимости аннуитета) Экономический смысл дисконтирующего множителя FМ4(r, n) заключается в том, что он показывает, чему равна с позиции текущего момента величина будущего аннуитета с регулярными денежными поступлениями в размере одной денежной единицы. Теперь формулу расчета текущей стоимости аннуитета можно записать, как: PVАpst = А·(1– (1+r)-n)/r = А·FМ4(r, n). Пример. Ежегодный платеж за аренду дачи составляет $1000, ставка 10%, срок аренды 2 года. Определить текущую стоимость платежей. PV = 1000 (1– (1/(1+0,1)2) /0,1 = 1735,55. Аналогично обычному аннуитету, вычисляется текущая стоимость для авансового аннуитета. Как и в отношении будущей стоимости авансового аннуитета, определяемого по формуле: FVАpre = FVАpst·(1+ r). приведенная стоимость авансового аннуитета будет определяться по формуле: PVАpre = PVАpst·(1+ r) = А·FМ4(r, n)·(1+ r) = А·((1 – (1+r)-(n-1))/r + 1). Взнос на амортизацию единицы (IAO – Installment of amortize one ). Амортизация – процесс погашения (ликвидации) долга в течение определенного периода времени (рисунок 13). Рисунок 6.13 – Погашение долга равными платежами Данная функция позволяет определить, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий выплату процентов и части основной суммы долга, и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока. Оказывается, для того, чтобы аннуитет погашал кредит, текущая стоимость этого аннуитета должна быть равна первоначальной сумме кредита. Используя формулу текущей стоимости аннуитета PVА = А·(1– (1+r)-n)/r, мы можем получить величину периодического платежа – взноса на амортизацию капитала: А = PVА·r/(1– (1+r)-n) = PVА·FМ6(r, n), где FМ6(r, n) = r/(1– (1+r)-n) – дисконтирующий множитель, значения которого рассчитаны для разных значений (r) и (n) и представлены в соответствующих финансовых таблицах. Экономический смысл множителя FМ6(r, n) состоит в том, что он показывает величину периодических платежей необходимых для погашения одной денежной единицы через (n) периодов. Каждый платеж состоит из двух частей: А = on + of, где on – погашение процентов; of – погашение кредита. Пример. Какова величина ежегодного взноса в погашение кредита $20000, предоставленного на 5 лет под 13 % годовых. А = 20000 · 0.1/(1 – 1/(1 + 0,13)5) = 5687 5687·5 = 28435 – сумма, уплачиваемая в возмещение кредита. 28435 – 20000= 8435 – сумма начисленных процентов. Проценты исчисляются от непогашенной суммы долга на начало года. Функции сложного процента взаимосвязаны (табл. 6.3). Таблица 6.3 – Взаимосвязь функций сложного процента
Функции сложного процента применяются в оценке имущества с использованием доходного подхода. Тема 7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА) Основные положения доходного подхода.Метод капитализации дохода. Метод дисконтирования денежных потоков. Определение ставок дисконтирования. |
Год | Индекс |
2009 | 84 |
2010 | 85 |
2011 | 87 |
2012 | 98 |
2013 | 103 |
2014 | 116 |
2015 | 117 |
2016 | 118 |
2017 | 119 |
С использованием приведенных данных определите рыночную стоимость данной эстакады по состоянию на 2017 год (с учетом косвенных расходов и без учета НДС, округленно). Экономическое и функциональное устаревание, прибыль предпринимателя принять равными нулю. Результат округлить до рублей.
ОТВЕТ: 3150
Решение:РС = 4 000 * 119 / 85 * ((16-7)/16) = 3 150 руб.
3.2.1.2. Физический износ объекта оценки составляет 10%, функциональное устаревание составляет 15%, внешнее устаревание составляет 5%. Сколько составляет накопленный износ, определяемый мультипликативным методом?
ОТВЕТ: 27,3%
Решение:1 - (1 – 0,15) * (1 – 0,1) * (1 – 0,05) = 0,2733 или 27,33 %.
3.2.1.3. Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 500 до 400 руб. с 1 кв. м аренде при годной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 1 000 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 10% и не зависит от фактов ухудшения экологической ситуации. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 30%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени. В результате действия негативных факторов происходит снижение стоимости земельного участка и появляется внешнее устаревание улучшений. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию. Результат округлить до тысяч рублей.
ОТВЕТ: 700 000
Решение:
(500 – 400) * 1 000 кв.м = 100 000 руб. - потери в ар.плате за год ЕОН
100 000 / 0,1 = 1 000 000 руб. - величина внешнего устаревания для ЕОН
1 000 000 * 0,7 = 700 000 руб. - величина внешнего устаревания для улучшений
3.2.1.4. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1.7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием коэффициента торможения. Данные для расчета износа: хронологический возраст 10 лет, полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической службы 15 лет.
ОТВЕТ: 116 214
Решение:
Рассчитываем коэффициент торможения: Ln(140 000/100 000)/Ln(175/100)=Ln(1,4)/Ln(1,75)=0,6012557
Рассчитываем рыночную стоимость создания резервуара по 2 аналогам для точности: (100 000 * (150/100)^0,6012557 +140 000 * (150/175)^0,6012557)/2 = 127607,4 руб. (в экселе достаточно рассчитать по ЛЮБОМУ аналогу)
Рассчитываем рыночную стоимость смонтированного резервуара без учета износа: 127607,4 * (1+0,7) = 216932,6 руб.
Рассчитываем эффективный возраст резервуара: 28-15=13 лет. Рассчитываем износ: 13/28 = 0,46429 или 46,43%
Рассчитываем рыночную стоимость смонтированного резервуара с учетом износа: 216932,6 * (1 – 0,46429) = 116 214 руб.
Комментарии: Возраст резервуара в данной задаче – лишние данные. Затраты на все ускоренные действия не учитывать – нерыночные условия.
3.2.1.5. Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 28 млн руб. затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя ПП 90 млн. Совокупный износ здания 20%.
ОТВЕТ: 100 млн руб.
Решение:28 + 90 * (1-0,2) = 100 млн. руб.
3.2.1.6.
На земельном участке юридически и физически можно построить:
Вариант 1.
офисное здание с общей площадью 6000 кв.м, арендопригодной площадью - 5000 кв.м, рыночная ставка аренды - 10000 руб./кв.м в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации -12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу здания - 30 тыс. руб./кв.м общей площади.
Вариант 2.
жилой дом с общей площадью 6000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв.м, средняя цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м продаваемой площади.
Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания - 25% (от выручки от продажи)? Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя Результат округлить до сотен рублей.
ОТВЕТ: Менее 39 000
Решение:
Рассмотрим использование под офисное здание (за X примем удельные затраты на строительство):
Стоимость ЕОН = (10 000 *5 000 * 0,9 – 1500* 5 000)/0,12 = 312 500 000 руб.
Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - затраты на строительство - прибыль предпринимателя = = 312 500 000 – 30 000 * 6000 - 312 500 000* 0,2 = 70 000 000 руб.
Рассмотри использование под жилой дом:
Выручка от реализации квартир = 90 000 * 4 500 = 405 000 000 руб.
Затраты на строительство = Х * 6000
Стоимость ЗУ = 405 000 000 – Х * 6000 – 405 000 000 * 0,25
70 000 000 ≤ 303 750 000 – 6 000 * X; 6 000 * X ≤ 233 750 000; х ≤ 38 958
Таким образом, если удельная стоимость строительства составит менее 38 958 (39 000), НЭИ будет девелопмент жилого дома.
3.2.1.7. Оценщик проводит оценку зарегистрированного объекта недвижимости - подземного резервуара из нержавеющей стали внешним объемом 30 м3 и массой 10 тонн. В распоряжении оценщика имеются следующие данные: Стоимость изготовления металлоконструкций резервуара из углеродистой стали – 8 руб./кг без учета НДС, из нержавеющей стали – 15 руб./кг, без учета НДС. Стоимость доставки – 5% от стоимости металлоконструкций резервуара. Затраты на монтаж составляют 150% от стоимости металлоконструкций надземных металлических резервуаров и 170% от стоимости металлоконструкций надземных железобетонных и подземных металлических резервуаров. В качестве базы, к которой применяется коэффициент, выступает стоимость резервуаров из нержавеющей стали или железобетона (в зависимости от резервуара). Дополнительно необходимо понести затраты по выемке и вывозу грунта, которые составляют 1000 руб./м3 без учета НДС. Необходимый объем таких работ рассчитывается на основе внешнего объема резервуара и принимается равным ему. Оценщик пришел к выводу, что прибыль предпринимателя равна нулю. Срок службы резервуара определен на уровне 20 лет, оставшийся срок службы – 15 лет, хронологический возраст – 3 года. Функциональное и экономическое устаревание отсутствует. Прибыль предпринимателя принять равной нулю. Все данные приведены для условий России. Определите рыночную стоимость данного резервуара в рамках затратного подхода (без учета НДС).результат округлить до сотен рублей.
ОТВЕТ: 331 900
3.2.1.8. Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором расположено отдельно стоящее здание. Стоимость единого объекта недвижимости составляет 12 500 000 руб. Затраты на воспроизводство для здания без учета износов и устареваний составляют 10 000 000 руб., физический износ оценивается в 1 000 000 руб., функциональное устаревание - 500 000 руб. (других видов износов и устареваний не выявлено). Модель расчета совокупного износа и устареваний - аддитивная. Прибыль предпринимателя принять равной нулю. Рыночную стоимость земельного участка округлить до тысяч рублей. Варианты ответов:
ОТВЕТ: 4 000 000
Решение:12 500 – (10 000 – (1 000 + 500)) = 4 000 тыс. руб.
3.2.1.9.
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 2017 год (на середину периода).
Затраты на строительство данного объекта недвижимости в 2010 году составили 1 000 000 руб. Срок жизни 70 лет.
Индексы роста цен (на середину периода):
Год | Индекс |
2009 | 83 |
2010 | 85 |
2011 | 92 |
2012 | 95 |
2013 | 101 |
2014 | 106 |
2015 | 110 |
2016 | 115 |
2017 | 119 |
ОТВЕТ: 1 260 000
Решение:
1. Определяем рост цен за период с даты строительства: 119 (для 2017 года)/ 85 (для 2010 года) = 1,4
2. Определяем стоимость строительства в 2017 году: 1 000 000 х 1,4 = 1 400 000
3. Возраст объекта: 2017 – 2010 = 7 лет.
4. Износ: 7 / 70 = 0,1
5. Стоимость объекта: 1 400 000 х (1 – 0,1) = 1 260 000
3.2.1.10.
Определить рыночную стоимость зарегистрированного объекта недвижимости - магистрального нефтепровода протяженностью 120 километров. Диаметр трубы - 820 мм, толщина стенки трубы -10 мм. Стоимость трубы с учетом изоляции по состоянию на дату публикации ценовой информации - 57 рублей/тонну. Масса трубы диаметром 820 мм с толщиной стенки -10 мм - 202 тонн/километр. Индекс перехода цен от даты публикации ценовой информации к дате оценки -1,15.
Стоимость строительно-монтажных работ по состоянию на дату оценки - 16 000 рублей/километр.
Возраст трубы -10 лет, полный срок службы - 29 лет, оставшийся срок службы 12 лет. Функциональное и экономическое устаревание и прибыль предпринимателя принять равной нулю. Результат округлить до тысяч рублей.
ОТВЕТ: 1 452 000
Решение:
1. Расчет стоимость трубы на дату оценки: 120 (км) х 202 (т/км) х 57 (руб./т) * 1,15 = 1 588 932 руб.
2. Расчет стоимости монтажа: 16 000 (руб./км) х 120 (км) = 1 920 000 руб.
3. Полная восстановительная стоимость: 1 588 932 + 1 920 000 = 3 508 932 руб.
4. Расчет износа: (29 – 12) / 29 = 0,5862.
5. Стоимость нефтепровода: 3 508 932 х (1 – 0,5862) = 1 452 000 руб.
3.2.1.11. Определите рыночную стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и стоящем на нем зданием. Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, без учета износа и устареваний рассчитаны на уровне 11 000 000 руб., обнаружены признаки физического износа (физ. износ на уровне 10%). Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, физ. износа и всех видов устареваний уценены на уровне 8 800 000 руб. рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 руб.
ОТВЕТ: 10 800 000
Решение:8 800 000 + 2 000 000 = 10 800 000 руб.
3.2.1.12.
Определить в ценах 2016 года затраты на замещение / воспроизводство с учетом физического износа складского здания из железобетона. Здание расположено в Саратовской области. Следует использовать только один наиболее близкий аналог и учесть корректировку на объем.
Отрасль – деревообработка. Строительный объем объекта оценки 8000 куб.м. В справочнике приведены удельные показатели стоимости строительства в ценах Московской области по состоянию на 2014 год. Возраст объекта оценки 10 лет, полный срок службы 40 лет, оставшийся срок службы 27 лет. Износ определить по методу эффективного возраста. Прибыль предпринимателя, функциональное и внешнее устаревание равны нулю. Результат округлить до сотен тысяч.
Данные об объектах-аналогах из отраслевого справочника
Поправка на разницу в объеме
Регионально-экономическая корректировка по материалу стен
Индексы цен в строительстве по РФ по отношению к некому базовому году
ОТВЕТ: 12 800 000
Решение:
1. Определение стоимости 1 куб.м здания:
Внесение поправки на объем: 8 000 / 6 500 = 1,32. Поправка из таблицы: 0,87
Стоимость 1 куб. м здания = 3 253 * 0,87 * 184 / 176 х 0,8 = 2 367
2. Расчет износа: (40-27) / 40 = 0,325
3. Итого стоимость: 2 367 х (1 - 0,325) х 8 000 ≈12 800 000 руб.
3.2.1.13. Оценивается здание, незавершенное строительством, у которого возведены фундамент, стены и 40% перекрытий. Оценщик нашел информацию по удельным весам конструктивных элементов аналогичного построенного здания: фундамент – 10%; стены – 15%; перекрытия – 20%; крыша – 15%; прочие элементы –40%. Определите удельный вес перекрытий в восстановительной стоимости объекта оценки.
ОТВЕТ: 24%
Решение:
1.Расчет уд.ПВС здания: 0,1*1+0,15*1+0,2*0,4= 0,33
2. Расчет уд.веса перекрытий в ПВС: 0,2*0,4 / 0,33= 0,24 или 24%.
3.2.1.14.
При каком значении прибыли предпринимателя выгоднее будет вариант строительства жилого дома? Есть два варианта использования свободного ЗУ:
1 вариант использования: Строительство офисного здания (общая площадью 5000 кв.м., арендопригодная - 4500 кв.м., арендная ставка 10 000 руб., загрузка 90%, операционные расходы составляют 1500 руб./кв.м. арендопригодной площади, коэффициент капитализации 12%, затраты на строительство 30 000 руб./кв.м. прибыль предпринимателя – 20%).
2 вариант использования: Строительство жилого дома (общая площадь - 5000 кв.м., площадь квартир - 4 000 кв.м., цена реализации квартир - 90 000 руб./кв.м., затраты на строительство - 45 000 руб./кв.м.)
ОТВЕТ: меньше 16,6%
Решение:
Рассмотрим использование под офисное здание:
Стоимость ЕОН = (10 000 *4500 * 0,9 – 1500* 4500)/0,12 = 281 250 000 руб.
Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - затраты на строительство - прибыль предпринимателя =
= 281 250 000 – 30 000 * 5000 - 281 250 000 * 0,2 = 75 000 000 руб.
Рассмотри использование под жилой дом (за X примем прибыль предпринимателя):
Выручка от реализации квартир = 90 000 * 4 000 = 360 000 000 руб.
Затраты на строительство = 45000 * 5000 = 225 000 000 руб.
Стоимость ЗУ = 360 000 000 – 225 000 000 - 360 000 000 * X
Составляем неравенство при котором строительство жилого дома более выгодно:
75 000 000 ≤ 135 000 000 – 360 000 000 * X
х ≤ 60 000 000 / 360 000 000
х ≤ 16,6% (Т.О., если прибыль предпринимателя в % от дохода от реализации квартир составит ≤ 16,6%, лучшим вариантом использования будет строительство жилого дома)
Читайте: |
---|
Популярное:
Новое
- Составляем опись документов в налоговую - образец
- Как найти исполнительное производство по номеру дела?
- Жизненный цикл «Сбербанка» по И
- Способы организации межбанковских расчетов
- Даже с осаго вам придётся платить, если вы виновник дтп
- Формирование, накопление и развитие человеческого капитала
- Приказ мо рф по инвентаризации 1365
- Владимир Левченко: «Центральный банк печатает деньги, а до реальных людей, реальной экономики этих денег доходит меньше
- Как контролировать своего бухгалтера, если вы не разбираетесь в бухучёте
- Облагаются ли налогом вклады физических лиц