Перед покупкой объекта недвижимости потенциальный покупатель может запросить и получить информацию об этом объекте на сайте Росреестра www. , в офисе Кадастровой палаты или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Также на сайте Росреестра можно воспользоваться электронным сервисом « » и бесплатно получить общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости.

Собственник, в случае опасений за принадлежащие ему объекты недвижимости, может обратиться в офис Росреестра с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя).

Как получить справочную информацию об объекте недвижимости

Если сведений об объекте нет в ЕГРН, целесообразно настаивать на получении справки из органа, который осуществлял регистрацию прав до начала деятельности на территории соответствующего субъекта Российской Федерации учреждения юстиции по регистрации (например, в отношении жилых помещений информацию может предоставить ОТИ/БТИ).

Как наложить запрет на совершение регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника

Если Вы опасаетесь за принадлежащие Вам на праве собственности объекты недвижимости, вы можете обратиться в офис Кадастровой палаты или МФЦ с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие Вам объекты недвижимости без Вашего личного участия или участия Вашего законного представителя. В этом случае в ЕГРН вносится запись о таком заявлении.

Для Вашего удобства заявление может быть представлено в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

Заявление также может быть подано посредством почтового отправления . В случае представления заявления посредством почтового отправленияподлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке , а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя.

Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.

Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) не препятствует государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для государственной регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», и в иных случаях, установленных другим федеральным законом.

Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) погашается на основании:

• заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
• вступившего в законную силу судебного акта;
• решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника.

Планируете приобретение дома и не хотите покупать кота в мешке? Закажите обследование коттеджа в компании «Профессиональная приёмка недвижимости».

В чем выгода услуги строительной экспертизы дома перед покупкой?

Обследование дома дает вам исчерпывающую информацию о техническом состоянии здания, всех его элементов и инженерных конструкций.

Проверка
кровли квадрокоптером

Проверка
вентиляции

Проверка
водосточной
системы

Проверка
электрических
сетей

Проверка
розеток и
выключателей

Проверка
системы
канализации

Проверка
системы
отопления

Проверка окон
на дефекты

Проверка
стен

Тепловизионный
осмотр окон,
стен, кровли

Проверка
системы
водоснабжения

Проверка
приборов
отопления

Проверка
теплого пола

Выявление
дефектов
отделки

Проверка фундамента,
оценка несущей
способности

Как следствие, в результате строительной экспертизы дома вы получаете возможность:

• сделать обоснованные выводы о целесообразности покупки;
• отказаться от приобретения недвижимости с существенными недостатками, исключающими возможность ее безопасной эксплуатации;
• договориться с собственником о снижении стоимости объекта на основании данных строительной экспертизы;
• избежать крупных расходов на ремонт дома, а также длительной и дорогостоящей судебной тяжбы с продавцом.

Порядок ведения строительной экспертизы дома

Специалисты проводят комплексную проверку здания, всех несущих и ограждающих конструкций, а так же инженерных коммуникаций.

В рамках строительной экспертизы загородного дома перед покупкой мы:

• обследуем фундамент объекта, определяем его пригодность для дальнейшей эксплуатации;
• проверяем целостность несущих конструкций;
• осматриваем окна и двери коттеджа на предмет наличия дефектов;
• производим осмотр целостности кровли и водосточной системы при помощи квадрокоптера;
• определяем работоспособность систем водоснабжения, канализации, электрики, вентиляции;
• проводим тепловизионное обследование дома для выявления скрытых недостатков здания и проверки системы отопления;
• проверяем качество выполнения отделочных работ;
• производим проверку уровня электромагнитных излучений;
• производим проверку уровня радиоактивных излучений;
• проводим тест воды по 6 параметрам;
• составляем список всех дефектов с рекомендациями по устранению;
• даем примерную оценку стоимости устранения выявленных замечаний.

Наличие существенных дефектов фундамента может привести к разрушению всего сооружения и непригодности дома к дальнейшей эксплуатации. Для устранения недостатков основания в большинстве случаев требуется проведение сложных и дорогостоящих работ, а в некоторых случаях исправить их почти невозможно. В рамках строительной экспертизы при покупке дома специалисты обнаруживают последствия недостатков проекта, нарушения технологии закладки основания и непрофессионального проведения строительных работ. Проверка дома выявляет неправильное определение глубины фундамента, распределение массы здания, ошибки в расчетах несущей способности, снижение прочности, вызванное применением некачественных материалов.

При строительной экспертизе ограждающих и несущих конструкций дома наши сотрудники фиксируют трещины на стенах и перекрытиях, смещение строительных элементов. Такие работы позволяют найти недостатки, способные привести к снижению устойчивости и стабильности конструкций, эксплуатационных характеристик здания.

Осматривая окна и двери при проверке дома перед покупкой, мы обращаем внимание на качество монтажа и использованных материалов, целостность конструкций, работоспособность фурнитуры, герметичность стеклопакета. Это дает возможность выявить такие недостатки, как конденсация влаги, промерзание, продувание, сквозняки, перекосы и появление скрипа.

От качества инженерных систем в большой мере зависит удобство частного дома и даже его пригодность для нормальной эксплуатации. При экспертизе дома перед покупкой специалисты определяют техническое состояние оборудования, его надежность и безопасность, выявляют аварийные участки, места протечек.

Тепловизионное обследование - наиболее эффективный неразрушающий метод обнаружения скрытых недостатков объекта. С помощью специального оборудования мы проверяем качество теплоизоляции, обнаруживаем мостики холода, участки конденсации влаги, протечки кровли и т. д. Вы узнаете обо всех дефектах, которые могут стать причиной плохой теплоизоляции, разрушения конструкций здания, образования плесени, повышения расходов на отопление дома.

По итогам обследования дома перед покупкой специалист составляет отчет с указанием всех выявленных дефектов. Кроме того, вы получаете рекомендации по устранению обнаруженных недостатков, а также примерную оценку стоимости необходимых работ.

По желанию заказчика приводим аргументы продавцу для снижения стоимости недвижимости.

Сроки и стоимость строительной экспертизы дома перед покупкой

Комплексное обследование включает осмотр коттеджа и устное консультирование. По итогам строительной экспертизы дома вы получите:

• дефектную ведомость, включающую перечень обнаруженных дефектов;
• полную консультацию с рекомендациями по устранению выявленных недостатков;
• примерную оценку стоимости устранения выявленных дефектов.

На выполнение такой задачи уходит в среднем 2–4 часа. Дефектная ведомость заполняется инженером на месте осмотра. Стоимость услуги для домов площадью не более 170 м² составляет 10 000 рублей.

Частные продавцы и девелоперы, возводящие коттеджи на продажу, всегда стремятся показать плюсы объекта и умолчать о скрытых дефектах. Но без них загородная стройка обходится редко. Как оценить качество строительства при покупке нового дома?

Если он подготовлен к продаже и приведен в товарный вид, то при осмотре вы не обнаружите ни трещин в фундаменте, ни протечек кровли. Но такие напасти могут проявиться не сразу, а через несколько лет эксплуатации. Стало быть, будем придирчиво оценивать качество строительства.

Требуйте проектную документацию

Если продавец (застройщик) может предъявить вам проект, ваша задача упрощается. Но проектная документация даже на небольшую дачу - это не набор картинок с поэтажными планами и схематичным изображением фасадов, как считают многие, а объемный альбом с чертежами, сметными таблицами и пояснительными записками.

Понятное дело, что далеко не все из нас сумеют прочитать чертежи и найти ошибки в расчетах. На первом этапе это не нужно. Нам важно убедиться, что мы имеем дело с цивилизованными контрагентами, которые строят по проекту, а любые изменения фиксируют в документации. Например, если в доме уже смонтированы инженерные системы, вам должны предъявить пакет договоров с субподрядчиками и поставщиками, в которых обозначены гарантийные обязательства сторонних организаций.

Если документация имеет аккуратный вид, можно двигаться дальше. Теперь наша задача - попытаться оценить реальное качество воплощения проекта. Поэтому, вооружившись строительным уровнем, начинаем экскурсию по дому, проверяем вертикальность стен и перегородок, горизонтальность полов и подоконников. Открываем и закрываем все окна и двери, заодно проверяем (также при помощи уровня), без перекосов ли они установлены.

О чем расскажут найденные нами отклонения? Нет, не о «гуляющем» фундаменте (как наверняка подумали некоторые читатели), а именно о культуре строительных работ.

Там, где имеются видимые следы халтурной работы строителей, велика и вероятность неустранимых скрытых дефектов.

Лучший момент для покупки нового деревянного или каркасного дома - это не стадия готовности под ключ, а период, когда внутренние работы не завершены и вы можете увидеть состояние строительных конструкций. Незашитые оконные проемы, свободные от облицовки стены и не закрытые цокольными панелями фундаменты на винтовых сваях позволят оценить, какие применялись материалы и как с ними работали.

Решительный отказ открутить несколько шурупов и снять лист гипсокартонной обшивки в каркасном доме без чистовой отделки, пустить вас на чердак (на том основании, что выход не предусмотрен) или дать заглянуть в пространство под полом, должен вас насторожить. Это может свидетельствовать о том, что продавцу есть что скрывать.

Изучаем фундаментальные проблемы

С каменными коттеджами (к таковым нынче относят строения из кирпича, поризованных керамических или газобетонных блоков) дело обстоит сложнее. В данном сегменте имеются два типа объектов, покупка которых сопряжена с минимальными строительными рисками. Первый - это если дом уже пережил несколько зим, отстоялся, но не потрескался. Второй - когда строительство, начиная от подготовки территории, велось в строгом соответствии с проектной документацией и под контролем требовательного заказчика. В то же время совсем новый и готовый к заселению каменный дом, который еще не пережил ни одной зимы, - всегда кот в мешке. Основная проблема здесь в том, что дефекты, превращающие новенький коттедж в разрушающийся «неликвид», проявляются не сразу, а через несколько лет эксплуатации.

Когда речь идет о совсем свежем здании, особое внимание при осмотре нам придется обращать на его цокольную часть. Но если к моменту продажи она уже облицована, состояние фундамента мы оценить не сможем. Поэтому нас должен интересовать не сам фундамент, а то, что вокруг него, - в первую очередь наличие и работоспособность дренажных систем. Если у дома есть подвал, в него также следует заглянуть. О недоделках вам расскажут следы протечек на стенах, избыточная влажность и запахи плесени.

Оценить качество подготовки основания, а также уровень грунтовых вод (а это главный враг каменных домов) можно пробурив садовым буром контрольную скважину глубиной около метра. Если она заполнится водой - дело совсем плохо. Сделав шурф непосредственно у фундамента, мы увидим, есть ли под ним песчаная подушка.

Правда, если вы все-таки приобретаете не компактный домик из газобетонных блоков, а трехэтажный кирпичный коттедж, желательно привлечь к оценке состояния строительных конструкций независимых специалистов. Нюансов здесь много, а цена недоделок, которые могут привести к печальным последствиям, несоизмеримо высока.

Все выше и выше

Мы не случайно уделили столько времени обзору проблем, связанных с фундаментами. Именно с подготовки строительного основания, как правило, и начинаются цепочки неустранимых строительных дефектов. Брак на стадии возведения кровли и стен, конечно, тоже неприятен, но не столь критичен, как «фундаментальные» ошибки.

Лучший способ проверить качество теплозащиты стен и кровли - тепловизионное обследование. Но его можно проводить только в зимнее время, когда дом протоплен, а на улице установилась минусовая температура.

Поднимаемся на чердак. Главное, что должно насторожить в отделанной мансарде или на чердаке, - избыточная влажность, затхлый воздух и мокрые на ощупь конструкции под потолком. Все это может проявиться даже в новом доме (правда, как правило, в начале отопительного сезона) и свидетельствует о проблемах с вентиляцией подкровельного пространства.

Углубляемся в историю

Можно ли приобретать новый загородный дом, который возводился по широко распространенному в наши дни методу «строим сами», а продавец не готов представить вам никакой проектной и технической документации? Да - только в том случае, если правоустанавливающие документы в полном порядке, а вам очень нравится и сам дом, и участок, и окрестности. Но нужно не просто придирчиво осматривать объект, обследовать подвалы, рыть ямы на участке, заглядывать в колодец и септик.

Придется углубиться в изучение истории объекта - как минимум расспросить ваших возможных соседей о том, как долго строили дом. Ведь одна из самых больших неприятностей в данном сегменте загородной недвижимости - нарваться на долгострой, наспех приведенный в товарный вид.

Дело здесь не только в том, что при такой стройке не с кого спросить за качество. Климат в наших краях влажный, не защищенная от воздействий атмосферных осадков древесина подвергается грибковым поражениям, а многократные циклы замерзания-оттаивания разрушают и кирпич, и бетон. В коробке коттеджа, несколько лет простоявшей без защиты от влаги, могли начаться необратимые разрушительные процессы. И если вы намерены приобрести недострой, который больше одного сезона находился под открытым небом, то не обойтись без консультаций с независимыми специалистами в области строительства.

Мнение эксперта

Своими наблюдениями и практическими советами с «Казанской недвижимостью» поделился Эмиль Закиров, директор компании «Под-Ключ».

Если строители хотят скрыть дефекты постройки - будьте уверены, они это сделают. Поэтому, чтобы не попасться на удочку недобросовестных подрядчиков, надо учитывать при покупке самые разные нюансы.

Многое зависит от материала, из которого построен дом. Например, самый распространенный дефект каркасно-щитовых домов - некачественный утеплитель. Визуально это никак не определишь, он находится между панелями - его не видно! Разве что демонтировать участок стены… Согласитесь, это нереально. Поэтому самый первый совет - приобретайте дом у проверенных компаний. Репутацию застройщика, историю его работы на рынке лучше отследить заранее - по отзывам, по мнению предыдущих клиентов.

Я считаю, что если есть возможность - лучше покупать дом, пока он еще не достроен и есть возможность самому пронаблюдать за его строительством, а также осмотреть черновые стены, перекрытия и т. д. В готовом жилье стараются спрятать все недостатки.

Первый вопрос, который нужно задать, когда вы намерены купить дом - откуда материал, из которого он построен. Например, сейчас не котируются дома из марийского дерева: после 2008 года, когда в Марий Эл прошли сильные пожары, на рынке появилось много некачественного леса - сухостоя, горелой древесины. Вообще, при покупке деревянного дома вас должны насторожить темные следы на древесине - это могут быть следы внешнего воздействия на материал.

Кроме того, я бы не советовал покупать дом «у хозяина», у человека который построил его «под себя». Если вы покупаете такой дом - знайте: вы покупаете «кота в мешке». Во-первых, неизвестно, насколько компетентен этот человек и всё ли в порядке с документами. Профессиональные же подрядчики получают официальный допуск СРО, у них можно проверить всю проектно-строительную документацию и т. д. В случае же с покупкой из частных рук не всегда возможно проследить этот момент. Сейчас появилось много мошенников, которые стремятся подешевле построить и быстро продать подороже. При этом они не успевают получить все документы и разрешения на строительство. Например, могут быть не соблюдены меры пожарной безопасности, когда есть определенные, четко указанные в законодательстве нормы - сколько метров должно быть до забора, сколько - до соседней постройки и т. д. В результате покупатель может остаться с домом, который потом нельзя будет оформить как жилой.

Не все готовы самостоятельно строить свой дом. Некоторые решаются купить готовый. Как определить его состояние — вопрос важный и непростой.

Цена предложения ничего не говорит о качестве. Как при покупке домика 60-100 кв.м., так и при покупке коттеджа в 500 кв.м., проблемы могут быть в обоих случаях. И чем дороже дом, тем выше стоимость рисков. Про документы здесь говорить не буду.

Для определения состояния дома начну с главной мысли: при покупке дома перед окончательным принятием решения лучше всего привлечь эксперта. Компании, занимающиеся строительной экспертизой, их отдельного сотрудника-эксперта в частном порядке, или по крайней мере профессионального строителя с опытом и рекомендациями. Кроме визуального осмотра, профессионал может использовать соответствующие приборы, которые дадут больше достоверной информации, а не только мнение.

Это конечно стоит денег, но 5-30 т.р. – мелочи по сравнению с несколькими миллионами и теми рисками, которые вы берете на себя при покупке дома. И если дом вам понравился – по-моему, их стоит заплатить, чтобы свести эти риски к минимуму. А при адекватном хозяине мы можете эти деньги сторговать с запасом, если обнаружатся сильные расхождения с его начальными заявлениями.

Если говорить о самостоятельной проверке, какие вопросы возникают у меня:

Жил ли в нем сам продавец (строил или покупал для себя), или нет (вероятнее всего строил на продажу)

Не дает ответа о качестве, но хотя бы дает представление о том насколько глубоко стоит «копнуть». Если цель была прибыль – она могла достигаться любыми путями, в т.ч. экономией на материалах, прочности, утеплении пр. А за красивым навесным фасадом, и гипсокартоном внутри, можно скрыть все что угодно.

Когда смотрят дом

Лучше весной, особенно если есть подвал – есть ли вода, насколько сыро. Тающий снег и грунтовые воды проявляются более явно, и участок видно. Ближайший пример — знакомые зимой купили участок, который весной оказался просто в болоте. Т.е. даже летом под ногами «хлюпает». А цена была обычная рыночная, т.е. вовсе не ниже «нормальных» предложений.

Чердак и кровля

Там можно увидеть дом без прикрас и косметики:) Не подтекает ли кровля, сухо ли, проветривается ли подкровельное пространство. Какие балки, конфигурация крыши. Снаружи – нет ли подтеков на стенах, вымытых швов и канавок, есть ли в принципе водосточная система и в каком она состоянии.

Как открываются двери и окна

Если их заклинивает, возможно дом «ведет», зимой перекашивает, или он дал сильную усадку. Ну и бывают конечно просто деревянные двери, которые от высокой влажности увеличили размеры. Кроме того, что касается окон — не попала ли влага внутрь стеклопакета. Страшного ничего нет, но если окно или даже стеклопакет нужно будет заменять – есть повод для торга.

Свет, вода, отопление

Зайдя в дом, попросите включить свет, воду, отопление, все системы. Если будет отказ – я бы насторожился. Если нет – покрутить все краны, включить лампочки и розетки, убедиться что все работает, не искрит, не подтекает. Попросите показать электрический щиток со счетчиком, визуально качество монтажа многое говорит о специалисте которые его делал – царит ли там хаос и переплетение проводов, или все аккуратно разведено и подписано.

В идеале конечно, проверьте работоспособность всей системы водоснабжения и ее термоизоляцию, чтобы зимой трубы не замерзли и не полопались. Вряд ли получится, хотя бы постарайтесьJ Включить котел и по прошествии получаса потрогать батареи во всех комнатах, чтобы понять, везде ли доходит горячая вода. Если бывшие хозяева забыли на зиму слить воду в трубах и система разморозилась – запуск системы отопления может обнаружить невидные глазу трещины в трубах – они будут просто протекать.

Канализация

Как минимум, слить большой объем воды и посмотреть, насколько быстро она уходит. Хорошо бы заглянуть в септик – есть ли он, какой, и работает ли вообще. Была «забавная» история, когда сделали септик, положили трубы на выходе, но в спешке не довели их до септика и засыпали. Думаю это все же редкость, но человеческий фактор в строительстве абсолютно везде.

Качество внутренней отделки

Аккуратность выполнения этих работ является показателем качества строительства вообще, и общего подхода к нему. Ровность стен, пола – достаточно приложить строительный уровень. Качество укладки ламината и настила половой доски можно оценить визуально – щели, волны, скрип.

Конструктив

Обычно несущие конструкции скрываются под отделкой, и их качество определить непросто. Есть ли там трещины, или есть ли утеплитель и сколько – тоже не всегда можно проверить. Загляните куда сможете, посветите фонариком. Все что вызывает вопросы – фотографируйте, потом будет проще показать эксперту.

Если снаружи кирпич – в зависимости от пирога стены это может быть как несущая стена, так и облицовка. В любом случае, трещины должны настораживать, если они есть – без экспертизы их причины покупать я бы точно не стал.

Насколько зыбкие полы, если по ним попрыгать? Если зыбкость заметно чувствуется, то может возникнуть «забавный» эффект, когда на таком полу стоит шкаф: стоят близко например два бокала из сервиза, и если начать танцевать на таком полу, или просто ребенок будет резвиться, будет слышен звон бокалов – такой пол очень музыкаленJ И чем выше шкаф, тем сильнее звон.

Хорошо бы залезть в подпол, если он есть – узнать влажность подполья, посмотреть состояние половых балок, а иногда можно увидеть и пирог пола,.

Фундамент

Визуально можно осмотреть фундамент на наличие трещин, обратить внимание количество и размер продухов, на водоотведение – отмостку. Но проверить утепление отмостки и цоколя при закрытом цоколе (например, цокольными панелями) на глазок почти невозможно, разве что иногда пирог виден там где продуха.

Профессионал же имеет приборы для измерения прочности бетона, напряжения арматуры, потерей тепла, и пр..

Печь

Тягу в печи можно померить прибором, или зажечь бумагу и проверить как будет уходить дым. Но если печью не пользуются, то это испытание может быть не показательным. В печи хорошая тяга может быть когда она регулярно топится, а когда не используется – первое время может и дымить.

Состояние печи – как минимум осмотреть ее на наличие трещин, на разводку при прохождении через перекрытия, на «фартук» на крыше – не разваливается ли труба. Качество кладки печи лишь отчасти говорит о качестве печника – иногда печи кладут просто каменщики, а не печники.

PS. Ну и вообще – чем больше любопытства у вас будет, тем больше шансов заметить ошибки или обман. Обман тоже бывает – например, когда хозяин уверяет, что в дом проведен централизованно газ, а оказывается что это закопанный газовый баллон на 50л.

Не каждый хозяин пойдет на ваши просьбы попробовать все на зуб, но стесняться тут не нужно, все же вы не картошку на базаре покупаете, а неизвестно кем, как и для чего построенный дом, на который вы зарабатывали наверняка не один год.

Кто проходил этот путь — добавьте, а что вы проверяли при покупке дома?