Разделы сайта
Выбор редакции:
- Восстановление ндс со стоимости товаров и расчет пеней
- Привязка здания к земельному участку
- Важные пункты в законе о страховании вкладов Фз о страховании вкладов физических
- Новый закон, по которому работодатель должен оплатить вам отпуск Какие документы нужны для заезда в санатории РФ и в иностранные санатории
- Особенности отражения стандартных вычетов по ндфл 1с вычеты по ндфл
- Какие квр и косгу использовать для госзакупок
- Где и как можно проверить отчет ФСС онлайн?
- 3 начисление процентов договору займа
- Создание обособленного подразделения Основное подразделение в 1с 8
- Сколько могут удерживать из зарплаты судебные приставы на кредит?
Реклама
Определение кадастровой оценочной стоимости земельного участка. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка |
Независимая кадастровая оценка земельных участков - комплекс мероприятий, направленных на анализ спроса и предложения, а также определение стоимости конкретного ЗУ. Вне зависимости от вида оценки результатом работы является денежное выражение (кадастровая цена) земельного участка. Особенность полученного параметра в том, что он является главными показателем при начислении налогов и проводится по массовой методике. Результат выполнения работы - разделение определенной области на зоны, а также вычисление цены земельных участков по зональным и основным показателям. Оценивание осуществляется с учетом индивидуальных особенностей ЗУ, а полученная стоимость будет наиболее вероятной при желании владельца продать надел в условиях рынка. Порядок оценки ЗУ зафиксирован в российском законодательстве, а главной целью является определение стоимости наделов разного назначения. Ниже рассмотрим, как осуществляется оценка, с какой целью выполняется работа, кому поручаются такие задачи, и какими способами они реализуются. Кадастровая оценка ЗУ - технические и административные действия, которые осуществляются уполномоченными органами для вычисления кадастровой цены участка земли в ведении конкретной структуры. Расчет осуществляется на определенную дату и для решения следующих задач:
С какой целью она проводится?Выше рассмотрены общие причины оценки земель. Выделим наиболее популярные цели, которые преследуются заказчиками:
Кадастровая оценка осуществляется в несколько этапов:
Итоги выполненной проверки находят отражение в письменном отчете, который передается заявителям и может использоваться для решения конкретных задач. Важно, чтобы форма и содержание отчета соответствовали действующим требованиям законодательства. Многие проблемы связаны с определением формы заключения. На текущем этапе единые правила отсутствует, поэтому разные оценочные организации могут предъявлять отчеты о проделанной работе в разном виде и с индивидуальным содержанием. Основные методы оценкиВ процессе оценки ЗУ применяется несколько методик:
Дополнительные методыСуществует и ряд других методов (вспомогательных):
Главный показатель при определении кадастровой цены - удельный параметр стоимости одного «квадрата» земельного участка. Он вычисляется для определенной категории земельных участков и видов разрешенного применения посредством умножения площади определенного ЗУ на показатель кадастровой цены одного «квадрата» участка. Зависимость от вариантов примененияЕсли для надела предусмотрено несколько вариантов применения, в процессе оценки выбирается тот тип использования, для которого параметр кадастровой цены одного «квадрата» площади будет наибольшим. Если рыночная цена известна, определение кадастровой стоимости производится в процентах. Тонкости оценки ЗУ для конкретного назначения:
Если речь идет об оценке с/х угодий, при выполнении работы требуются и другие показатели - расположение, качество почвы, технологические характеристики и так далее. После сбора полной информации вычисляется кадастровая цена и рентная прибыль. Какой орган может проводить?Независимая оценка ЗУ - работа, которую вправе осуществлять компании и ИП, имеющие соответствующее разрешение (лицензию) на выполнение оценочных мероприятий. Что касается государственной кадастровой оценки, она осуществляется с периодичностью раз в пять лет и проводится для всех наделов, находящихся на территории административно-территориальной области. Такую работу выполняет Федеральное агентство, занимающееся вопроса кадастра объектов недвижимости, а также органы на местах. В процессе оценки в учет берутся сервитуты - права ограниченного применения ЗУ для прокладки ЛЭП, прохода поездов и прочие ограничения, установленные судебным органом, законодательством или административным актом. Список документовКак правило, для проведения оценки ЗУ требуются следующие бумаги:
Пакет бумаг передается уполномоченным органам, которые определяют кадастровую стоимость, а участок земли получает соответствующий статус. Чтобы уточнить полный перечень необходимых документов, стоит обратиться в уполномоченный орган своего региона. ИтогиРезультаты кадастровой оценки проходят утверждение и становятся доступными для СМИ. Информация выкладывается на сайте Россреестра и актуальна пять лет до следующей оценки. В течение этого периода допускается оспаривание и изменение стоимости в определенных случаях:
Изменение кадастровой цены производится в рабочем или административном порядке, а также через суд. Согласно п. п. 3 и 4 ФСО N 4 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. Согласно п. 21 ФСО N 4 расчет кадастровой стоимости объекта оценки при применении методов массовой оценки производится путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком. Согласно п. п. 2.2.4, 2.2.5 Методических указаний на основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. Результаты государственной кадастровой оценки утверждаются заказчиком — уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления. Очевидно, что результаты массовой кадастровой оценки будут являться приблизительными и для конкретного земельного участка могут не совпадать с его рыночной стоимостью. Тем не менее утвержденная методика оценки позволяет предположить, что средние значения для населенных пунктов, муниципальных районов и городских округов должны быть приближены к средним значениям рыночной стоимости земельных участков одной и той же категории и не должны сильно различаться между населенными пунктами и территориями, расположенными в примерно одинаковых природно-климатических условиях и равноудаленными от крупных экономических центров, железнодорожных станций и т.д. Однако утвержденные органами исполнительной власти отдельных субъектов результаты массовой кадастровой оценки земельных участков заставляют усомниться в правильности данного вывода. Так, в Республике Калмыкия результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 г. N 518 <5>. Данным Постановлением утверждены как результаты оценки для конкретных земельных участков, так и средние уровни кадастровой стоимости одного квадратного метра земельных участков по муниципальным районам и населенным пунктам. Согласно названному Постановлению средняя стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для малоэтажной застройки, для города Элисты составляет 1 569,71 руб., для Целинного района — 1 131,80 руб., для Приютненского — 835,50 руб., для Кетченеровского — 593,96 руб. Между тем в приграничных с Калмыкией районах Ростовской области средняя кадастровая стоимость земель той же категории в несколько раз ниже. Например, в Ремонтненском районе средняя стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для малоэтажной застройки, составляет 16,28 руб., в Заветинском районе — 17,06 руб., в Орловском — 61,66 руб., то есть в десятки раз ниже стоимости, определенной по результатам кадастровой оценки земель в Калмыкии. Подчеркнем, что в относящемся к агломерации Ростова-на-Дону Аксайском районе средняя стоимость земельного участка той же категории разрешенного использования составляет всего 288,24 руб. (Постановление Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 778 «Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков») . При этом экономические и демографические показатели Калмыкии и Ростовской области несопоставимы. Так, согласно данным Ростовстата в 2014 г. производство валового регионального продукта в основных ценах на душу населения составляло 235 695,9 руб. <7>, в Калмыкии 163 688,1 руб. <8>. Плотность населения в Калмыкии не превышает 4 человек на км 2 , в Ростовской области превышает 40 человек на км 2 . С учетом изложенного представляется весьма сомнительным, что рыночная стоимость земель в расположенной в сухостепной и полупустынной зонах Республике Калмыкия может многократно превышать стоимость земель в расположенной в более благоприятных климатических условиях Ростовской области. Все это позволяет усомниться в достоверности и правильности применения методик оценки при проведении кадастровой оценки земель в Республике Калмыкия. Конечно, кадастровая оценка в Калмыкии и Ростовской области проводилась в разные временные интервалы. Однако полагаем, что за два года разницы в кадастровой оценке стоимость земли в Ростовской области не могла многократно снизиться и данной погрешностью при цифрах такого порядка можно пренебречь. Схожие результаты мы получим и при сравнении средних показателей стоимости земель в Калмыкии и Волгоградской области. Например, в пригородном для Волгограда Городищенском районе кадастровая стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, составляет 475,52 руб., в расположенном в черноземной зоне Новоаннинском районе — 175,80 руб., в расположенном в полупустынной зоне Старополтавском районе — 75,28 руб. (Приказ комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области») . Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» <10> результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства (пункт 15 статьи 20 КАС РФ). Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» <11> разъяснено следующее: «К заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны быть в том числе приложены следующие документы (статья 126, части 2, 3 статьи 246 КАС РФ): кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах); нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки. При подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в силу взаимосвязанных положений пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности». Таким образом, для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, установленной по причине его несоответствия рыночной стоимости, правообладателю потребуется нанять независимого оценщика, получить положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет оценщика. Кроме того, если административный истец не сможет представлять интересы в суде лично, ему придется нанять представителя, имеющего высшее юридическое образование (ч. 1 ст. 55 КАС РФ). По самой скромной оценке, расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости (независимая оценка, получение заключения саморегулируемой организации оценщиков, государственная пошлина, расходы на представителя), превысят 30 000 рублей. Таким образом, с учетом неопределенности результатов судебного процесса для большинства жителей Калмыкии, 87% населения которой, по данным за 2015 г., имеют доходы не более 25 000 руб. в месяц <12>, такие издержки являются непосильными. Также обращаем внимание, что в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что «в случаях, когда удовлетворение таких требований (об оспаривании кадастровой стоимости. — Прим. авт. ) сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов». Следовательно, в случае отсутствия возражений со стороны административного ответчика издержки, связанные с судебным процессом, лягут на административного истца. Таким образом, действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости существенным образом затрудняет решение вопроса защиты прав и интересов малоимущих слоев населения и позволяет органам власти субъектов Российской Федерации практически беспрепятственно завышать кадастровую стоимость земельных участков. В целях защиты интересов граждан считаем необходимым переложить бремя доказывания обоснованности проведенной государственной кадастровой оценки на государственный орган, утвердивший ее результаты. В случае если утвержденная кадастровая оценка земель превышает их рыночную стоимость, имеются ли правовые основания для обжалования достоверности ранее внесенных сведений в кадастр?Ответ: Само по себе превышение утвержденной региональным исполнительным органом кадастровой оценки земель их рыночной стоимости не свидетельствует о том, что имеются правовые основания для обжалования достоверности ранее внесенных сведений в кадастр. Возможно установление судом рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости. Однако определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску. На основании п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ). Статья 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) дает определение государственной кадастровой оценки. На основании ст. 24.12 Закона N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее — дата проведения последней государственной кадастровой оценки). В силу ст. 24.13 Закона N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Согласно ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 указано, что датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость участка, то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Внесение рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости не свидетельствует о незаконности определения кадастровой стоимости на предыдущий период (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.03.2015 по делу N А40-113324/14). В Постановлении ФАС Уральского округа от 21.05.2014 по делу N А76-18563/2013 указано, что установление рыночной стоимости участка, отличной от кадастровой, не свидетельствует о недостоверности внесенных ранее сведений в кадастр, а установленная судебным актом кадастровая стоимость не может применяться к отношениям, имевшим место до его вступления в силу. Таким образом, если утвержденная кадастровая оценка земель превышает их рыночную стоимость, у организации отсутствуют правовые основания для обжалования достоверности внесенных ранее сведений в кадастр. Правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой, и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.02.2014 по делу N А61-1356/2013, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу N А12-33667/2013, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу N А07-1871/2014). Нормативно-правовое регулирование государственной кадастровой оценки земельВ статье 65 Земельного кодекса РФ установлено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В статье 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Правила, установленные Правительством России, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости. Для целей установления периодичности проведения государственной кадастровой оценки не учитывается проведение внеочередной государственной кадастровой оценки. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее — перечень), формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки. Перечень предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу о предоставлении перечня. В перечень включаются сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки. Порядок формирования и предоставления перечня, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня, установлен Приказом Минэкономразвития России. Государственная кадастровая оценка земель (далее — ГКОЗ) проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной кадастровой оценке», актов Минэкономразвития России, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Методические указания по ГКОЗ и нормативно-технические документы, необходимые для проведения ГКОЗ, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. ГКОЗ городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. ГКОЗ сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. ГКОЗ иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. В процессе ГКОЗ проводится оценочное зонирование территории. Оценочная зона — часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. В случае если в период между датой проведения последней ГКОЗ и датой проведения очередной ГКОЗ осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в ГКН внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган регистрации прав осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в особом порядке, установленном Минэкономразвития России (Приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113). В соответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке» уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ст. 15 п. 1). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии (ст. 15 п. 3). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), а также экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки (ст. 15 п. 5). Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования). В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки орган регистрации прав обеспечивает проведение мониторинга рынка недвижимости. Мониторинг рынка недвижимости — сбор органом регистрации прав сведений о характеристиках объектов недвижимости, ценах сделок с объектами недвижимости и ценах спроса и предложения на объекты недвижимости с использованием ЕГРН и информации о ценах спроса и предложения на объекты недвижимости, предоставленной организациями, заключившими договоры (соглашения) с органом регистрации прав о предоставлении такой информации. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, установлен Минэкономразвития России (Приказ Минэкономразвития России от 21.02.2011 N 53). Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимостиМетодические указания и требования к ГКО земель населенных пунктов. Земли населенных пунктов используются в разнообразных целях — для проживания населения, промышленного производства, сферы услуг и отдыха. Основные принципы определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов следующие: наиболее эффективного использования; спроса и предложения; изменения; замещения; соответствия; конкуренции; вклада; ожидания. Сочетание вышеуказанных принципов, практических задач оценки земель населенных пунктов требует разработки соответствующих подходов, методов и инструментария. Кадастровая стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки недвижимости, отражающих основные характеристики объектов недвижимости и наиболее вероятные условия, при которых они продавались бы на открытом рынке. Сравнительный подход и доходный опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них. Затратный подход применим к земельным участкам с улучшениями и дает наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка в тех случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим. В настоящее время ГКОЗ населенных пунктов проводится на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39. Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования (п. 1.2): (1) для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки; (2) для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки; (3) для размещения гаражей и автостоянок; (4) для дачного строительства, садоводства и огородничества; (5) для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; (6) для размещения гостиниц; (7) для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; (8) для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения; (9) для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; (10) для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; (11) для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов; (12) занятые водными объектами, находящимися в обороте; (13) для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов; (14) занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами; (15) для сельскохозяйственного использования; (16) для размещения улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земель резерва; занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные; (17) для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель (1 — 10) и 17 осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке: определение и обоснование состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов. Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован. Если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа. Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе). Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. На кадастровую стоимость земель населенных пунктов влияют следующие факторы, местоположение, окружение, коммуникации, социально-экономическое развитие территорий. На кадастровую стоимость земель в сельских населенных пунктах влияют следующие факторы: местоположение, окружение, инфраструктура населенного пункта, социально-экономическое развитие территорий. При анализе рынка используется следующая информация: цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); цены предложения (купля-продажа, аренда); цены спроса (купля-продажа, аренда); информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке; коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости; иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. В качестве источников информации могут быть определены: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости. Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости. В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости; обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей. Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков. Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида. В этих целях проводится анализ качества статистической модели с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида. Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимое), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида. В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации, и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков, и (или) провести перегруппировку земельных участков в составе земель населенных пунктов. Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется путем подстановки значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом: определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка. Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, а также земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. п. 13 Методических рекомендаций, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 9, на площадь земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 14 Методических рекомендаций, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 15 Методических рекомендаций, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков в составе вида разрешенного использования земель, указанных в п. 15, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 16 Методических рекомендаций , не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок. В вышеуказанных Методических указаниях установлены также особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов, а также земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования. Методическая основа ГКО земель других категорий. При проведении работ по ГКОЗ всех категорий предъявляются следующие требования: (1) полнота учета существенных факторов; (2) адекватность учета существенных факторов; (3) прозрачность методов оценки и наглядность результатов; (4) внутренняя непротиворечивость результатов оценки. Вышеуказанные требования должны быть учтены в соответствующих методических разработках, подготавливаемых для государственной кадастровой оценки земель, с учетом их особенностей в зависимости от категории земли, установленной в соответствии с Земельным кодексом РФ. При расчете рыночной стоимости земельных участков на землях всех категорий применяются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р. Кроме методических рекомендаций по ГКОЗ населенных пунктов, в настоящее время утверждены в установленном порядке и применяются также методические указания и рекомендации для ГКОЗ промышленности и иного специального назначения (ПриказРосземкадастра от 20.03.2003 N П/49); особо охраняемых территорий и объектов (Приказ Минэкономразвития России от 23.06.2005 N 138); водного (Приказ Минэкономразвития России от 14.05.2005 N 99) и лесного фондов (ПриказРосземкадастра от 17.10.2002 N П/336); сельскохозяйственного назначения (Приказы Минэкономразвития России от 04.07.2005 N 145 и от 20.09.2010 N 445), а также для садоводческих, огороднических и дачных объединений (ПриказРосземкадастра от 26.08.2002 N П/307). Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий: группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения; определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее — УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы; расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов осуществляется в следующем порядке: определение перечня земельных участков; кластеризация земельных участков; определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков; определение рыночной стоимости эталонных земельных участков; определение кадастровой стоимости земельных участков. В соответствии с вышеуказанными методическими рекомендациями в случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, а также земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости. Для определения кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда выделяются в следующие группы. 1 группа — включает земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации. 2 группа — включает земельные участки, занятые: обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройствами от размывов на каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов. 3 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые: объектами водоснабжения; объектами рыбного и охотничьего хозяйства; гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений, предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающих хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройств от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов); водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами. 4 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью. 5 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям. 6 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации. Так, например, кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается в размере 100% от их рыночной стоимости. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке: определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе; расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь. Оценка земель лесного фонда производится аналогично тому, как производится оценка любой другой земли, — без учета имеющихся на оцениваемом участке улучшений (зданий, сооружений и другого), которые имеют самостоятельную оценку. Такой подход обеспечивает возможность сравнения ценности отдельных участков земли с учетом их природных свойств, местоположения и способа использования. Оценка лесных земель производится с учетом многофункциональной роли лесов. Величина кадастровой стоимости отдельных участков лесных земель равного размера, равного качества, местоположения и целевого назначения будет одинаковой независимо от того, имеются или отсутствуют в момент проведения оценочных работ на земельных участках лесные насаждения, так как последние оцениваются отдельно. Кадастровая стоимость участка лесных земель численно равна капитализированной ренте, которая может быть получена при выращивании на нем эталонных лесных насаждений, начиная с момента проведения кадастровой оценки и в продолжение бесконечно длительного периода времени. Кадастровая стоимость лесных земель (капитализированная рента) определяется как разница между суммарным валовым капитализированным доходом от всех видов лесопользования и капитализированными расходами лесного хозяйства по лесовосстановлению 1 га леса. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется в границах земель следующих видов использования: 1) пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; 2) малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса; 3) занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; 4) занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности; 5) на которых располагаются леса; 6) прочие земли, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующем порядке: формирование перечня земельных участков; определение удельных показателей кадастровой стоимости земель; расчет кадастровой стоимости земельных участков. Удельные показатели кадастровой стоимости определяются с учетом ценности и, соответственно, доходности земель. Так, например, удельные показатели кадастровой стоимости земель шестого вида использования устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, указанных в первом виде использования. Земельный участок садоводческого объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Земельный участок огороднического объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории). Земельный участок дачного объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке: кластеризация объединений; определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения с учетом особенностей их целевого назначения; определение кадастровой стоимости земельных участков объединений. Отдельным Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 утверждены методические указания по определению кадастровой стоимости образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования земель и уточнения площади земельного участка. Приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2006 г. N 358 были утверждены Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фонда для целей налогообложения . Объекты оценки жилого фонда: индивидуальные жилые дома, их части, комнаты в индивидуальном жилом доме; квартиры, части квартир, комнат; вышеуказанные объекты, строительство которых не завершено. Приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 г. N 358 были утверждены Методические рекомендации о государственной кадастровой оценке . Методические указания применяются с 1 ноября 2016 г. для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости (в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов). Кроме того, Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113 утвержден Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА И КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Как определяется кадастровая стоимость земельного участкаКадастровая стоимость земельного участка — это расчетная величина, которая устанавливается в отношении земельного участка в результате государственной оценки земли. Кадастровая стоимость определяется с учетом местонахождения земельного участка и его классификации по целевому назначению. В настоящее время применяются два порядка определения кадастровой стоимости. Старый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данный порядок будет применяться до 1 января 2020 г.: 1) если решение о переходе на новый порядок оценки не было принято в субъекте РФ; 2) если кадастровую оценку начали проводить до 1 января 2017 г. в соответствии с указанным законом. Новый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Оба порядка определения кадастровой стоимости применяются в период с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. Новый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка применяется, если в субъекте РФ было принято соответствующее решение. В этом случае кадастровая стоимость определяется путем проведения государственной кадастровой оценки, которая включает в себя принятие решения о ее проведении и подготовку к ней, определение кадастровой стоимости и утверждение результатов кадастровой оценки. Как правило, кадастровая оценка проводится не более одного раза в три года (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — один раз в два года) и не менее чем один раз в пять лет. Решение о проведении кадастровой оценки принимает уполномоченный орган субъекта РФ. В таком решении определяются виды объектов недвижимости и категории земель, по которым проводится оценка. Земельные участки оценивает бюджетное учреждение, создаваемое в субъекте РФ. Подготовка к проведению кадастровой оценки включает в себя сбор и обработку бюджетным учреждением информации о земельных участках, кадастровая стоимость которых оспорена. Она должна быть закончена до 1 января года, в котором будет определяться кадастровая стоимость. Бюджетное учреждение рассчитывает кадастровую стоимость в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226. При определении кадастровой стоимости земельный участок оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения, например, при продаже поэтому кадастровая стоимость земельного участка должна соответствовать его рыночной стоимости. При определении кадастровой стоимости, основанной на его рыночной стоимости, кадастровая стоимость земельного участка не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. На кадастровую стоимость земельного участка не влияют многолетние насаждения, которые находятся на этом участке. Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на дату составления перечня объектов и определяется из расчета наиболее вероятной цены недвижимости, по которой она может быть приобретена, независимо от наличия ограничений на ее распоряжение. При определении кадастровой стоимости земельного участка учитывается фактический вид его использования. По результатам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет проект отчета в форме электронного документа. Бюджетное учреждение должно разместить проект отчета о кадастровой оценке на своем сайте в течение трех рабочих дней. В этот же срок сведения о месте его размещения и сам проект отчета направляются в Росреестр для проверки на соответствие промежуточного отчетного документа установленным требованиям. Сведения и материалы из проекта отчета, который готовит бюджетное учреждение, размещаются в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно в течение 60 дней со дня их размещения. Если после изучения материалов отчета возникнут возражения или уточнения, то замечания на отчет можно подать в течение 50 дней со дня публикации сведений и материалов в фонде данных. Замечания можно подать лично в бюджетное учреждение или МФЦ, направить почтой либо через Интернет. По результатам рассмотрения замечаний кадастровая стоимость земельного участка может быть пересмотрена. Отчет о кадастровой оценке утверждает уполномоченный орган субъекта РФ. Для этого в течение 20 рабочих дней со дня его получения от бюджетного учреждения принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января года, следующего после проведения оценки, при условии что он опубликован не позднее чем за месяц до окончания года. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 14.12.2006 N 767 , от 17.09.2007 N 590 , от 30.06.2010 N 478) 1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 14.12.2006 N 767 , от 17.09.2007 N 590) 2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. 3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 30.06.2010 N 478) (см. текст в предыдущей редакции) 4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. 5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. 6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. 7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. 8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. 9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. 10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. МитраГрупп проведет кадастровую оценку земли в Москве и Московской области и поможет снизить налоговую нагрузку! Получите консультацию по тактике снижения кадастровой стоимости вашего участка и вашей выгоде – БЕСПЛАТНО! Чем отличается независимая кадастровая оценка земельного участка от государственнойНезависимая оценка
Государственная оценка
Перечень необходимых документов:
Независимая кадастровая оценка земли в Москве в цифрахОбратившись в «МитраГрупп» с целью кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов можно сэкономить от 30 до 70% средств на оплату налога на имущество или арендной ставки. По 70% дел об оспаривании кадастровой стоимости были удовлетворены требования заявителя. В какие сроки проводится кадастровая оценка земельных участковСоздание отчета об оценке занимает МитраГрупп – ваш надежный партнер в независимой оценке кадастровой стоимости земли
Как заказать процедуру оценки кадастровой стоимости земли в Москве и Московской области:
Куда может потребоваться независимая кадастровая оценка земельных участков:
Определение кадастровой стоимости земельного участка разного назначенияЗакажите в «МитраГрупп»:
Новые правила кадастровой оценки в 2017 годуВ 2016 году был принят новый закон «О государственной кадастровой оценке» (ФЗ-№237). Он начал действовать с 1 января 2017 года. Согласно новому правовому акту, оценкой будет заниматься институт государственных оценщиков. Ранее определением кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель и земель иного назначения занимались независимые оценочные компании, которые выбирались на конкурсной основе. Это означало, что оценку доверяли организациям, которые предлагали наименьшую цену. Кадастровая стоимость, установленная 1 января 2014 года, заморожена сроком на 6 лет, то есть до начала 2020 года. Но законом определено, что физические и юридические лица могут ее оспорить, если считают несправедливой. По этой причине количество клиентов, желающих определить реальную кадастровую стоимость земельных участков, не уменьшится. Для получения консультации и заказа услуги от компании «МитраГрупп» заполните форму ниже, наши специалисты перезвонят вам для уточнения деталей.
Оценка кадастровой стоимости земельного участка представляет собой специальный комплекс мероприятий, которые проводятся для определения нормативной цены на участок земли в зависимости от ее категории, а также месторасположения. Она требуется для урегулирования земельных отношений, осуществления сделки по купле-продаже либо аренде, определения суммы налога на землю. Согласно действующему законодательству, государственную кадастровую оценку необходимо проводить минимум один раз в пять лет . Итоговая оценка заносится сотрудниками Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в специальный государственный кадастр недвижимости. Какая связь существует между нормативной, кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка? По законодательству Российской Федерации, кадастровая оценка земельных участков обычно дополняется расчетами рыночной, а также нормативной стоимости участка земли. Нормативную цену используют в тех случаях, когда не была определена кадастровая стоимость. Работники местных органов самоуправления обязаны каждый год рассчитывать нормативную цену на участок земли и менять ее не более чем на 25%. При этом следует отметить, что она не должна превышать 75% от соответствующей рыночной цены. Она указывается в документах, которые выдаются местным комитетом по землеустройству и земельным ресурсам. На рыночную стоимость влияет взаимодействие между существующим спросом и предложением на земельном рынке в определенным регионе. Обычно ее величина не превышает максимальный размер предполагаемой рыночной стоимости аналогичного участка земли. Чаще всего ее рассчитывают на вторичном рынке. Данные разновидности стоимости нередко отличаются между собой. Поэтому, если требуется оспаривание кадастровой оценки земельного участка, рекомендуется дополнительно делать расчет нормативной стоимости. Как определяется кадастровая стоимость?По Правилам проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, эта процедура должна проходить в следующем порядке:
Как провести оценку кадастровой стоимости?Для определения данного вида стоимости участка земли используется удельный показатель кадастровой стоимости для 1 м 2 . Это число необходимо умножить на площадь оцениваемой территории. Следует отметить, что удельный показатель иногда отличается для разных кадастровых кварталов либо различных видов разрешенного применения. Поэтому если для одного и того же участка допускается несколько видов разрешенного применения, то для расчетов нужно брать самый высокий удельный показатель со всех существующих. Где и каким образом можно узнать кадастровую стоимость на определенный участок земли?Чтобы стать обладателем этих сведений, необходимо обратиться за помощью к работникам территориального отделения Росреестра РФ. В заполненном заявлении нужно обязательно указать соответствующий кадастровый номер интересующего участка. Он содержит номер не только конкретного земельного участка, но еще и квартала, региона и округа. Его можно узнать в Росреестре, на официальном сайте данной организации, а также в различных документах на землю. После запроса работники Росреестра предоставляют имеющиеся данные, включая и расчетные платежи. Кроме того, для получения информации о кадастровой стоимости можно воспользоваться специальной интерактивной кадастровой картой, которая размещена ниже. Для этого пользователю нужно в соответствующей графе указать кадастровый номер объекта. Также можно использовать постановление муниципальных органов власти, в котором указаны официальные результаты проведенной государственной оценки кадастровой стоимости для 1 м 2 . Это число нужно умножить на площадь конкретного земельного участка, чтобы получить его примерную цену. Может ли измениться кадастровая стоимость?Для существенного изменения кадастровой стоимости на участок земли требуются следующие причины:
При завышенной кадастровой стоимости происходит и увеличение суммы налога на землю, который нужно платить ее собственнику, а также размер арендной платы либо выкупа государственного земельного участка. Поэтому уменьшение стоимости позволяет существенно сэкономить на разных сопутствующих расходах. К самым распространенным причинам завышения данного показателя относятся:
При неправильно рассчитанной кадастровой стоимости для оспаривания результатов необходимо обратиться в суд либо в специализированную комиссию. Сделать это требуется в течение шести месяцев после занесения информации в Государственный кадастр недвижимости. Работники комиссии имеют право пересмотреть кадастровую стоимость на указанный участок земли только в таких ситуациях:
|
Популярное:
Тесты для бухгалтеров при приеме на работу: особенности использования и примеры Бух учет тесты |
Новое
- Привязка здания к земельному участку
- Важные пункты в законе о страховании вкладов Фз о страховании вкладов физических
- Новый закон, по которому работодатель должен оплатить вам отпуск Какие документы нужны для заезда в санатории РФ и в иностранные санатории
- Особенности отражения стандартных вычетов по ндфл 1с вычеты по ндфл
- Какие квр и косгу использовать для госзакупок
- Где и как можно проверить отчет ФСС онлайн?
- 3 начисление процентов договору займа
- Создание обособленного подразделения Основное подразделение в 1с 8
- Сколько могут удерживать из зарплаты судебные приставы на кредит?
- Заполняем бланк счета-фактуры правильно Приложение к счет фактуре